Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 319.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, einseitig angebautes Zweifamilienhaus samt Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen lediglich von außen aus dem öffentlichen Straßenraum besichtigt; eine Innenbesichtigung von Grundstück und Gebäude war nicht möglich. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen anhand von Akten, Bauunterlagen und Planunterlagen bewertet.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweigeschossiges, einseitig angebautes, nicht unterkellertes Zweifamilienhaus mit Dachgeschoss und eingeschossigem Anbau. Das Ursprungsgebäude entstand 1910, Erweiterungen folgten 1925 und 1950. Nach den Unterlagen handelt es sich ursprünglich um eine Scheune, die später zu Lager- und Bürozwecken umgenutzt und zuletzt mit Genehmigung von 2023 teilweise zu Wohnzwecken umgebaut wurde. Das Dachgeschoss war Gegenstand eines beantragten, jedoch nicht genehmigten Ausbaus.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 161 m², verteilt auf zwei Wohnungen.

• Im Erdgeschoss ist anhand der genehmigten Unterlagen eine Dreizimmerwohnung mit ca. 75,38 m² vorgesehen, bestehend aus Flur, Küche/Essen, Bad, Wohnen, Schlafen und Ankleide.

• Im Obergeschoss ist ebenfalls eine Dreizimmerwohnung mit überschlägig ca. 86,04 m² abgeleitet; sie umfasst Flur, mehrere Zimmer, Nebenräume und einen zu einem Viertel angerechneten Balkon.

• Hinzu kommen im Erdgeschoss ca. 53,97 m² Nutzfläche mit Abstellraum und großer Garage.

Die Grundrissgestaltung ist teilweise eingeschränkt: Im Erdgeschoss erfolgt der Badzugang über die Küche, zudem bestehen Durchgangszimmer. Im Obergeschoss ist ebenfalls ein Durchgangszimmer vorhanden. Die Belichtung erfolgt über West-, Süd- und Ostfassade und wird insgesamt als gut beurteilt.

Das Gebäude hat ein Satteldach sowie Teilbereiche mit Flachdach. Von außen zeigte sich ein durchschnittlich gepflegter Zustand. Festgestellt wurden kleine Putzschäden, lose Fliesen an der Eingangstreppe, defekte Hauseingangstüren sowie Fertigstellungsrückstände. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt dem äußeren Anschein nach vermietet und bewohnt.

Das Objekt liegt in Neuhausen, Ortsteil Schellbronn, mit rund 5.249 Einwohnern in der Gesamtgemeinde und rund 1.483 Einwohnern im Ortsteil, im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im nördlichen Bereich des Ortsteils südlich der Ortsdurchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen. Geringfügige Beeinträchtigungen wurden durch Verkehrslärm der nahegelegenen Ortsdurchgangsstraße festgestellt.

Kindergarten und ein Lebensmittelgeschäft sind im Ortsteil vorhanden. Weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke sowie ein größerer Verbrauchermarkt befinden sich überwiegend in Neuhausen. Eine Grund-, Haupt- und Werkrealschule befindet sich im Ortsteil Steinegg; weiterführende Schulen liegen unter anderem in Pforzheim. Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar; ein Bahnhaltepunkt befindet sich in etwa 3 km Entfernung.

Das Grundstück ist 266 m² groß und annähernd rechteckig zugeschnitten. Es weist eine Straßenfront von ca. 15 m, eine mittlere Breite von ca. 15 m und eine mittlere Tiefe von ca. 18 m auf, ist leicht nach Norden abfallend und durch die Grenzbebauung baulich stark ausgenutzt. Westlich vor dem Gebäude befindet sich eine gepflasterte Fläche mit Zugang zu den beiden Wohnungen, Garagenzufahrt und Stellmöglichkeiten für zwei Pkw, im östlichen Bereich ist eine kleine Garten- oder Hoffläche vorhanden.

Kreissparkasse Heilbronn,Frau Theisinger, Tel.: 07131/638-10682, Geschäftszeichen: 5221107