Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert €: 480.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem freistehenden Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt konnte am 18.09.2025 vollständig begangen werden. Sämtliche Wohnräume wie auch Außen- und Freiflächen wurden in Augenschein genommen; Grundlage der Bewertung sind dabei sowohl die Besichtigung als auch umfangreiche Bauunterlagen.

Gebäude

Das 1969 massiv errichtete Wohnhaus besteht aus Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und ausgebautem Dachgeschoss (DG), jeweils mit abgeschlossenen Wohneinheiten. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 185 m².

• UG: Hier befindet sich eine ca. 35 m² große Einzimmerwohnung (Flur, Wohn-/Schlafzimmer, Küche/Essbereich, Bad/WC), sowie Kellerraum, Heizanlagenraum mit angebautem Tanklager (Stahltank ca. 10.000 Liter) und Garage. Die lichte Raumhöhe beträgt ca. 2,35 m.

• EG: Die abgeschlossene Wohnung bietet ca. 92 m² Wohnfläche, bestehend aus Windfang/Diele, Flur, Wohn-/Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Gäste-WC sowie überdachtem Balkon. Die Raumhöhe beträgt ca. 2,40 m.

• DG: Auch hier liegt eine abgeschlossene Wohnung vor (Flur/Diele, Küche, zwei Zimmer, Bad/WC), Wohnfläche ca. 58 m², maximale Raumhöhe ca. 2,35 m. Der Grundriss ist zweckmäßig; Austritt/Balkon nur im EG.

Die Belichtung kann als gut bezeichnet werden. Im Baualter entsprechend wurden wenige Modernisierungen durchgeführt: Heizanlage mit Solarunterstützung, teilweise Bodenbeläge und neue Haustür im UG. Grundrisse und Raumgrößen entsprechen überwiegend heutigen Anforderungen, allerdings ist die Ausstattung größtenteils einfach bis mittel und die energetische Qualität entspricht nicht aktuellen Anforderungen (z. B. keine vollständige Dämmung, Fenster älter). Im DG fehlen teilweise Boden- und Wandbeläge. Es gibt einige Mängel/Schäden (Feuchteprobleme, undichter Balkon etc.), ansonsten ist der bauliche Zustand altersgemäß gut erhalten. Das Gebäude ist nicht barrierefrei, abgesehen vom UG.

Grundstück

Das rechteckige Grundstück misst 822 m² und liegt in Hanglage; der Höhenunterschied beträgt ca. 6 m (ansteigend Nordwest nach Südost). Die mittlere Tiefe beträgt 48 m, die Breite ca. 17 m. Die Zufahrt erfolgt über das Nachbargrundstück. Das Grundstück ist voll erschlossen und eingefriedet, der östliche Bereich ist als Garten/Grünland mit befestigten Wegen angelegt. Im Garten befinden sich zusätzlich ein kleines Gewächshaus und eine gemauerte Kompostanlage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Satteldach in Holzkonstruktion, Dachneigung ca. 25°, Frankfurter Pfannen, Dachschrägen Styrodur-gedämmt, Solarthermieanlage mit 2 Modulen

• Heizungsanlage: Ölbefeuerte Zentralheizung mit Solarthermie-Unterstützung (Warmwasser im DG mittels Boiler), Heizkörper als Stahlradiatoren mit Thermostatventilen

• Fenster: Zweifachverglaste Holzrahmenfenster, im DG auch Dachflächenfenster, Rollläden aus Leichtmetall (Gurtbetrieb)

• Elektroinstallation: Einfache bis mittlere Ausführung, Unterputzinstallation

Baden-Baden / Stadtteil Balg, Landkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg, ca. 56.000 Einwohner (Stadt), Stadtteil ca. 1.400 Einwohner

Das Objekt befindet sich im Zentrum des Stadtteils Balg. Die Mikrolage ist geprägt durch überwiegend ein- bis zweigeschossige Ein- bis Dreifamilienhäuser sowie öffentliche Gebäude in der Nachbarschaft (z. B. Kirche, Schule, Kindergarten). Die Liegenschaft liegt in zweiter Reihe hinter der Balger Hauptstraße (indirekte Erschließung über das Nachbargrundstück), wodurch eine gewisse Abgeschiedenheit von der Hauptstraße gegeben ist.

Im Stadtteil selbst sind nur wenige Infrastruktureinrichtungen vorhanden (Kindergarten, Grundschule, Gaststätten). Weitere Einrichtungen, Supermarkt, Ärzte, Apotheken etc. befinden sich in den ca. 1,5–3 km entfernten Stadtteilen Oos oder Weststadt. Auch Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Naherholung sind schnell erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt etwa 30 m entfernt und bietet regelmäßige Anbindung Richtung Stadtzentrum und Bahnhof. Entfernung zum Zentrum Baden-Baden ca. 4 km, zum Bahnhof 3 km.