Zwangsversteigerung zwei Wohnungen mit Garagen in einem Zweifamilienhaus

Lfd. Nr. 1: Wohneinheit Nr. 1 - Verkehrswert: 288.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohneinheit Nr. 2 - Verkehrswert: 219.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Wohneinheiten (ETW Nr.1 und ETW Nr. 2) in einem Zweifamilienhaus mit Garagen, jeweils mit Sondernutzungsrechten an Grundstücksteilen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.02.2026 innen und außen besichtigt. Beide zu versteigernden Wohnungseigentumseinheiten samt zugehörigen Gebäude- und Außenbereichen wurden in Augenschein genommen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten, Teilungserklärung und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 im Altbau umfasst das Unter- und Obergeschoss sowie den Dachraum, Keller Nr. 1 und zwei Garagen im Untergeschoss. Innerhalb dieser Einheit bestehen tatsächlich zwei getrennt genutzte Wohneinheiten.

• Im Untergeschoss sind Kinderzimmer, zwei weitere Zimmer, zwei Flure, WC, Waschraum und Waschküche vorhanden; die Wohnfläche beträgt rund 70 m².

• Das Obergeschoss umfasst Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche, Essdiele, Bad, WC und Flure; die Wohnfläche beträgt rund 105 m².

• Hinzu kommen Balkone an Kinderzimmer und Wohnzimmer sowie der nicht ausgebaute Dachraum.

Die Einheit ist vierseitig ausgerichtet, daher sind Belichtung und Besonnung normal. Die Grundrissgestaltung ist einfach und baujahrtypisch, jedoch nicht barrierefrei. Wertrelevant ist, dass ein südwestlich gelegenes Zimmer im Obergeschoss einschließlich angrenzendem Balkon derzeit vom Sondereigentum Nr. 2 genutzt wird; die bauliche Abtrennung zum Balkon ist wiederherzustellen und der Zugang von der Essdiele wieder zu öffnen. Der Zustand ist insgesamt mittel, jedoch mit Unterhaltungsstau und Modernisierungsbedarf. Die Nassräume im Obergeschoss stammen noch aus dem Ursprungsbaujahr und sind abgewohnt bzw. verbraucht.

Die Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 im Anbau umfasst Unter- und Obergeschoss, Dachraum, drei Kellerräume und eine Garage im Untergeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 139 m², davon etwa 54 m² im Untergeschoss und 85 m² im Obergeschoss.

• Im Untergeschoss befinden sich Windfang, Flur mit Treppenhaus, ein Zimmer, weiterer Flur und Waschküche;

• im Obergeschoss Esszimmer mit Balkon, Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, WC, Bad, zwei Kinderzimmer, Flur, Küche und Flur vor Abschluss.

Auch diese Einheit ist vierseitig ausgerichtet und weist normale Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse auf. Die Grundrissgestaltung ist einfach und funktional, jedoch nicht barrierefrei. Der Innenausbau, besonders der Nassräume, stammt überwiegend aus dem Ursprungsbaujahr und ist entsprechend abgewohnt. Der allgemeine Unterhaltungszustand ist überwiegend mäßig; es besteht diverser Unterhaltungsstau und Modernisierungsbedarf.

Gebäude

Das Gebäude besteht aus einem freistehenden, eingeschossigen, unterkellerten Wohnhaus mit zwei Baukörpern, Altbau und Anbau, sowie angebauter Garage. Insgesamt sind zwei Wohnungseigentumseinheiten mit zusammen drei Wohneinheiten vorhanden. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.

Der Altbau wurde etwa 1971 errichtet und um 1978/79 aufgestockt. Massivbauweise mit Beton- und Mauerwerkswänden sowie Massiv- und Hohlkörperdecken. Das Gebäude ist einfach bis mittel ausgestattet. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baualter und ist einfach. Die oberste Geschossdecke ist mit Hartschaumplatten gedämmt; das Dach ist teilweise schadhaft, der Kamin versottet. Der Unterhaltungszustand ist mittel, mit erkennbarem Modernisierungsbedarf.

Der Anbau stammt aus etwa 1983 und ist ebenfalls in massiver Bauweise errichtet. Er weist eine einfache Ausstattung auf. Das Dachgeschoss ist nicht isoliert. Im Anschlussbereich zum Altbau bestehen ebenfalls Setz- bzw. Abscherrisse. Der Gesamtzustand ist überwiegend mäßig mit weiterem Unterhaltungsstau.

weitere Gebäude

Zum Sondereigentum Nr. 1 gehören zwei im Untergeschoss gelegene Garagen mit einfachem Ausbau und Zufahrt über elektrisch betriebene Stahlschwingtore. Zum Sondereigentum Nr. 2 gehört eine Garage im Untergeschoss mit einfachem Ausbau und manuell betriebenem Stahlschwingtor.
Im Bereich des Sondernutzungsrechts Nr. 1 ist zudem ein Gartengerätehaus vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 teilweise genutzt; die Wohneinheit im Untergeschoss stand leer, die Einheit im Obergeschoss war vermietet. Die Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 war eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Altbau mit Satteldach und Betonziegeldeckung, teilweise schadhaft; Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer. Anbau mit Satteldach und Betonziegeldeckung; Garage mit Flachdach und Bitumenabdichtung; Regenrinnen und Fallrohre aus Kunststoff.

• Heizung & Warmwasser: Beide Einheiten über Öl-Zentralheizung versorgt. Warmwasser bei ETW Nr. 1 über Zentralheizung mit Solarthermieunterstützung.

• Elektroinstallation: Beide Einheiten in einfacher bis mittlerer Ausführung; bei ETW Nr. 1 Stromversorgung über Dachständer.

• Fenster: ETW Nr. 1 mit Kunststoff-/Holzfenstern mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden, teils schadhaft. ETW Nr. 2 mit Holzfenstern mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden sowie Glasbausteinen.

• Sanitärausstattung: Beide Einheiten einfache bis mittlere Ausführung; Nassräume teils aus dem Ursprungsbaujahr und entsprechend abgewohnt bzw. verbraucht.

• Böden: ETW Nr. 1 Fliesen, Kunststein, Laminat, PVC und Korkbelag; Bad gefliest. ETW Nr. 2 Laminat, PVC, Korkbelag und Teppichboden; Bad gefliest.

Das Objekt liegt in Osterburken mit rund 6.600 Einwohnern im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im südlichen Bereich von Osterburken in einem allgemeinen Wohngebiet. Die Nachbarschaft ist überwiegend wohnwirtschaftlich geprägt, mit offener ein- bis zweigeschossiger Bebauung. Es besteht eine leichte Lärmbelastung durch die Nähe zu verkehrlicher Infrastruktur.

Nahversorgungseinrichtungen, Apotheke und Zahnarzt sind in kurzer bis mäßiger Entfernung erreichbar. Kindertagesstätte, Grundschule, weiterführende Schulen und Gymnasium sind ebenfalls gut erreichbar. Der Regionalbahnhof liegt in etwa 0,9 km Entfernung, eine ÖPNV-Haltestelle in rund 1,0 km. Die Anbindung an das Straßennetz ist gut.

Das Grundstück ist trapezförmig zugeschnitten, an der Straßenseite etwa 27 m breit und im Mittel etwa 29 m tief. Die Topografie steigt nach Südosten an. Im Bereich des Sondernutzungsrechts Nr. 1 bestehen Vorgarten- und Gartenflächen mit Naturrasen, Busch-, Strauch- und Baumbestand sowie Nutzgartenanteilen; das Sondernutzungsrecht Nr. 2 umfasst befestigte Zugangsflächen und weitere Grünflächen mit Rasen sowie Busch-, Strauch- und Baumbestand.

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