Zwangsversteigerung Wohnhaus und unbebautes Grundstück

Lfd. Nr. 1: Flurstück 3807, Wohnhaus, Ehrenbergstraße 1, Verkehrswert: 772.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 4010, unbebautes Grundstück, Pfalzburgstraße, Verkehrswert: 195.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus (Flurstück 3807) mit Einliegerwohnung, Keller, ausgebautem Dachgeschoss, Garagen und Wintergarten sowie um ein unbebautes Grundstück (Flurstück 4010).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.12.2024 vollständig vor Ort besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Besichtigung sowie unter Einbeziehung von Bauakten und behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das ca. 1983 errichtete Wohnhaus (Flurstück 3807, 705 m²) ist ein freistehendes, ein- bis zweigeschossiges, voll unterkellertes Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Einliegerwohnung im Untergeschoss. 1993 wurden das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut und im Erdgeschoss ein Wintergarten angebaut. Das Haus weist ca. 347,90 m² Wohnfläche auf:

• ca. 63,18 m² (UG),

• ca. 171,52 m² (EG),

• ca. 113,20 m² (DG).

Die Raumaufteilung gliedert sich wie folgt: Im Untergeschoss befindet sich eine 2-Zimmer-Einliegerwohnung, Flurbereiche sowie Technik- und Kellerräume. Das Erdgeschoss besteht aus einer 4-Zimmer-Wohnung mit Wintergarten, Bad, separatem WC und Balkon. Das Dachgeschoss verfügt über eine 4-Zimmer-Wohnung mit offener Wohnküche, Bad und Balkon. Die Grundrissgestaltung ist funktional und großzügig, die Wohnungen sind gut belichtet und besonnt.

Das Gebäude zeigt sich gepflegt, wobei ein erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsstau mit Schäden an Wintergarten, Garagen, Heizkörpern und Badinstallationen besteht. Maßnahmen zur Instandhaltung sind laut Wertgutachten mit rund 98.000 € anzusetzen. Am Gebäude finden sich zudem Rissbildungen, Wassereintritte an Dachübergängen, Feuchtigkeitsschäden im Wintergarten, defekte Fenster und Sanitäreinrichtungen sowie abgenutzte Fußbodenbeläge. Der Keller ist massiv, ebenso die Umfassungswände, Decken sind in Hohlkörperbauweise ausgeführt, das Dach ist ein Satteldach mit Pfettendachstuhl und Ziegeldeckung. Ein Anbau im nordöstlichen Bereich ist baulich nicht genehmigt.

Weitere Gebäude

Zum Objekt gehören zwei massiv errichtete Garagen mit Flachdach (Baujahr 1983, Flächen ca. 24,64 m² und 17,04 m²). Eine Garage weist Undichtigkeiten am Flachdach sowie feuchtebedingte Putz- und Farbabplatzungen auf. Nebengebäude: Ein Gartenhäuschen ist vorhanden.

Grundstück

Das bebaute Grundstück umfasst 705 m². Es liegt in Hanglage, ist an zwei Seiten straßenseitig erschlossen und weist einen unregelmäßigen Zuschnitt auf. Die Außenanlagen bestehen aus Hecken, befestigten Zufahrten, Rasen- und Pflanzflächen. Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind vorhanden.

Das unbebaute Grundstück (Flurstück 4010, 781 m²) liegt straßenseitig, in vergleichbarer Hanglage, annähernd rechteckig geschnitten und ist als Baugrundstück (allgemeines Wohngebiet, II Vollgeschosse, GRZ 0,3, GFZ 0,6) nutzbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt und nicht vermietet, Mieteinnahmen wurden nicht erzielt. Das Grundstück war unbebaut und ungenutzt.

• Dachform Satteldach (Hauptgebäude), Flachdach (Garagen)

• Dachdeckung: Ziegel (Wohnhaus), Flachdachabdichtung (Garagen)

• Heizung: Gas-Zentralheizung (Baujahr 2010); Wärmeverteilung über Heizkörper, teilweise defekt bzw. mit Schäden

• Warmwasser: zentral über Heizanlage

• Elektroinstallation: überwiegend Unterputz, Lichtauslässe und Steckdosen ausreichend vorhanden, teilw. offene Kabel sichtbar; VDE-Konformität angenommen

• Böden: Beton, Teppichboden, Laminat, Fliesen, z.T. abgenutzt oder unsauber verlegt

• Fenster: Isolierverglasung mit Kunststoffrollläden (händischer Gurt); Jalousien; Fenster teils verzogen/defekt (bes. Wintergarten)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Dusche/Badewanne, wandhängenden WCs, Waschbecken (teilweise Doppelbecken); einzelne Elemente wie Whirlpool-Badewanne, Handtuchheizkörper defekt. Gäste-WC vorhanden.

Mosbach, Stadtteil Neckarelz (ca. 23.500 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg)

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Neckarelz, ca. 1,8 km vom Ortskern entfernt. Die Lage ist geprägt durch überwiegende Wohnbebauung (Einfamilien-, Mehrfamilienhäuser und Garagen). Die Wohnlage wird als gut bis sehr gut eingeschätzt. Beeinträchtigungen durch Lärm waren zum Besichtigungstermin nicht wahrnehmbar. Die Ehrenbergstraße und Pfalzburgstraße sind ausgebaute Anliegerstraßen mit mäßigem Verkehr.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtteil vorhanden und fußläufig erreichbar. Kindergarten und mehrere Schulen befinden sich in der Nähe, ebenso Bushaltestellen (ca. 6-10 min zu Fuß). Mosbach ist an die S-Bahn Rhein-Neckar angebunden und verfügt über Bahnanschlüsse in mehreren Ortsteilen.

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