Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Gartenhaus und Doppelgarage

Lfd. Nr. 1: Flurstück Nr. 5379, Endweg 32 - Verkehrswert: 135.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück Nr. 5385, Endweg 30 - Verkehrswert: 154.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück Nr. 4801/2, Wohnhaus - Verkehrswert: 360.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit drei Wohneinheiten, ein ausgebautes Gartenhaus und eine Pkw-Doppelgarage (Flst. Nr. 4801/2). Des Weiteren gelangen zwei unbebaute Grundstücke (Flst. Nr. 5379 + 5385) zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 26.09.2025 von außen und am 07.10.2025 teilweise innen besichtigt. Der Keller war verschlossen und konnte nicht einsichtig geprüft werden. Die Wertermittlung basiert auf den Inaugenscheinnahmen und den vorliegenden Unterlagen, eine vollständige Innenbesichtigung lag nicht vor.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ursprünglich 1895 errichtet, mit Umbauten in den Jahren 1965 und 1987, sowie Teilmodernisierungen zwischen 2013 und 2018. Es handelt sich um ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Haus mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 322 m² (jeweils ca. 115 m² im Erd- und Obergeschoss, ca. 92 m² im Dachgeschoss). Die Grundrisse zeigen jeweils eine geräumige 5-Zimmer-Wohnung im Erd- und Obergeschoss sowie eine 4-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss. Die Wohnungen verfügen über Bäder und Küchen. Ein Balkon oder eine Terrasse sind nicht vorhanden.

Historisch wurde das Gebäude bis 1930 von Ordensschwestern bewohnt, an der Nordfassade befindet sich eine Marienfigur. Der Ausstattungsstandard ist als einfach bis mittel zu beurteilen. Moderne Sanitärstandards sind nur teilweise gegeben, das Badezimmer im Obergeschoss ist modernisiert, in den übrigen Bereichen wurde teilweise instandgesetzt, teils ist Altbestand vorhanden.

Die Kubatur umfasst ca. 614 m² Bruttogrundfläche. Die Grundrissgestaltung folgt klassischen, großzügigen Aufteilungen ohne besondere architektonische Akzente. Die Belichtung und Besonnung ist als durchschnittlich einzustufen.

Das Wohnhaus zeigt erhebliche Alterungsspuren mitsamt deutlichem Instandhaltungsrückstau. Die Außenanlagen sind gepflegt, jedoch ist der Hausgarten und der Hofbereich aktuell nicht ordentlich instand gehalten, teils belegt und als Abstellfläche für Fahrzeuge genutzt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Im rückwärtigen Grundstücksteil steht ein ausgebautes, nicht unterkellertes Gartenhaus mit einer Wohnfläche von ca. 37 m². Es ist mit Bad und Wohnraum ausgestattet und entspricht etwa dem Standard der 1970er Jahre.

Zudem existiert eine Pkw-Doppelgarage, Betonfertigteil (Baujahr 1980), mit Standardabmessungen. Zusätzliche Pkw-Stellplätze sind im Hofbereich vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sowie das Gartenhaus waren laut Augenschein vermietet bzw. genutzt; die Dachgeschosswohnung stand leer.

• Dachform und -deckung: Satteldach in Holzkonstruktion, Biberschwanzziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung), Kompaktheizkörper

• Elektroinstallation: Altbestand, mit Kippsicherungsautomaten und FI-Schalter

• Böden: Fliesen, Mosaikfliesen, Kunststoff- und Laminatbeläge

• Fenster: Holzverbundfenster und Isolierverglasung, Holzklappläden, Kunststoffrollläden, Zustand meist alt

• Sanitärausstattung:

  • EG: Badezimmer, Stand-WC, Waschbecken, Einbauwanne, Dusche (Altbestand, ein Wasserschaden im Bad)

  • OG: modernisiertes Badezimmer mit Dusche/Badewanne

  • DG: einfache Sanitärausstattung (Altbestand)

  • Gartenhaus: Badezimmer im Standard der 1970er Jahre

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Kappel-Grafenhausen, Ortsteil Kappel, ca. 5.246 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im östlichen Randbereich des Ortsteils Kappel, direkt an der Rathausstraße, einer Hauptdurchgangsstraße mit signifikanter Verkehrsbelastung (Lärmimmissionen). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus wohnwirtschaftlicher und kirchlicher Bebauung. Das westliche Nachbargrundstück ist unbebaut, nach Süden grenzt der Garten an den landwirtschaftlichen Außenbereich. Die Wohnlage wird als einfach bis mittel eingestuft.

Die Versorgung mit Kindergärten sowie Grund- und Hauptschule ist am Ort gegeben, weiterführende Schulen befinden sich im nahe gelegenen Ettenheim. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Gastronomie und sonstige Infrastruktur sind der Gemeindegröße entsprechend in moderatem Umfang vorhanden. Die Anbindung an Bus und Bahn ist ortsüblich, die Autobahn A5 (Anschlussstelle Ettenheim) ist nur wenige Kilometer entfernt, größere Städte (Lahr, Offenburg, Freiburg) sind innerhalb von 15 bis 40 km erreichbar.

Das Grundstück ist rechteckig und langgestreckt. Grundstücksbreite ca. 18 m, Tiefe ca. 64 m, Gesamtfläche 1.160 m². Die Fläche ist überwiegend eben, mit straßenseitigem Vorgarten. Der hintere Grundstücksteil dient Garten- und Hofzwecken, ist jedoch derzeit zum Teil unordentlich und wenig gepflegt.