Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 380.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 01.04.2025 innen und außen besichtigt; maßliche und bauliche Feststellungen erfolgten durch Inaugenscheinnahme, Fotodokumentation und teilweise bauliche Vermessung. Die Feststellungen hinsichtlich verdeckter Bauteile und Baustoffqualitäten stützen sich auf Bauunterlagen und Annahmen. Die Bewertung der erforderlichen Sanierungs- und Baukosten erfolgte auf Gutachtenbasis; eine eigene detaillierte Bauzustandsprüfung wurde nicht vorgenommen.

Gebäude

Das Gebäude ist historischen Ursprungs mit einer Baualtersklasse von ca. 1650 bis 1820/25, teils mit neueren Elementen. Es handelt sich um ein vierstöckiges Eckhaus mit Erdgeschoss, drei Obergeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Ein Keller ist nicht vorhanden. Die Konstruktion besteht aus Mischmauerwerk (Ziegel, Bruchstein, teilw. Holzfachwerk), Holzbalkendecken und Holztreppen. Die Fassade ist verputzt. Das Gebäude ist infolge umfassender Rück- und Abbrucharbeiten teilweise im Rohbau. Lediglich wenige Bodenbeläge (Parkett, Holzriemen) sind erhalten; großflächig besteht der Boden nur aus Balkenlagen oder Betonausguss.

Die geplante Nutzung sieht im Erdgeschoss einen Laden mit Nebenräumen im 1. OG sowie zwei Wohnungen in den Obergeschossen vor: eine 2-Zimmer-Wohnung im 2. OG und eine Maisonette über das 3. OG/Dachgeschoss. Durch die vollständige Grenzbebauung sind im Wesentlichen keine Balkone oder Außensitze vorhanden; Räume, insbesondere Sanitärbereiche, sind teilweise nur künstlich belichtet/belüftet. Die Grundrissgestaltung ist historisch verwachsen und trägt erkennbar Spuren früherer Gebäudezusammenlegungen. Der Erhaltungs- und Unterhaltungszustand ist als äußerst schlecht sowie baufällig einzuordnen, ein erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand ist zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit erforderlich.

Das Gebäude ist nicht als Einzelkulturdenkmal geschützt, befindet sich aber in archäologischer Denkmalfläche sowie im Umfeld bedeutender Baudenkmale und unterliegt der Altstadtsatzung. Energetische Eigenschaften sind zum Teil noch dem Ursprungsbaualter entsprechend.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend und befindet sich im Rückbau- bzw. Rohbauzustand.

• Dachform: Teilweise Pultdach, teilweise asymmetrisches Satteldach; Eindeckung mit Schwenninger Flachdachziegeln.

• Heizung & Warmwasser: Unvollständige Gaszentralheizung (Gasheizkessel im 1. OG, vereinzelt Flachheizkörper, zwei Kachelöfen, ein Gas-Außenwandofen; Anlage insgesamt nicht funktionsfähig).

• Elektroinstallation: Überalterte, einfache Ausstattung mit Unterputzleitungen, Steckdosen und Schaltern, noch Schraubsicherungen, kein FI-Schutzschalter.

• Böden: Überwiegend Rohzustand, im EG Beton, ansonsten teils fehlend, teils Parkett oder Holzriemen, größtenteils nicht mehr vorhanden.

• Fenster: Schaufensteranlage im EG mit Festverglasung/Metallrahmen, ansonsten teils Holz-/Isolierglasfenster, teils Holzverbundfenster, teilweise einfach verglaste Holzfenster.

• Sanitärausstattung: Weitestgehend zurückgebaut; erhalten sind lediglich ein Stand-WC und Handwaschbecken im 1. OG sowie ein weiteres Handwaschbecken im 2. OG (jeweils nur Kaltwasseranschluss).

Überlingen, 22.800 Einwohner, Bodenseekreis, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich in der Altstadt, an der Ecke Münsterstraße/Hofstatt (historischer Marktplatz), innerhalb der Fußgängerzone, in unmittelbarer Nähe zum Rathaus. Die Nachbarschaftsbebauung besteht aus geschlossenen, überwiegend ebenfalls historisch geprägten Wohn- und Geschäftshäusern mit gemischter Nutzung, im Erdgeschoss häufig Ladengeschäfte oder Gastronomie. Die Straße ist als reine Fußgängerzone genutzt, Verkehrsbeeinträchtigungen entstehen vorwiegend durch Lieferverkehr und erhöhte Besucherfrequenz an Markttagen. Sommerliche Beeinträchtigungen durch Passanten- und Gastronomielärm sind typisch für die Innenstadtlage.

Die Versorgungslage im Nahbereich ist ausgezeichnet: Einkaufsmöglichkeiten, Einzelhandel, Café und Gastronomie sind fußläufig binnen 500 m erreichbar. Schulen aller gängigen Schularten, Kindergärten, Ärzte und sonstige Dienstleistungsangebote sind vor Ort. Die Anbindung an Bus und Bahn ist in fußläufiger Entfernung gegeben, der Bahnhof sowie zentrale Bushaltestellen liegen nahe. Die Verkehrsinfrastruktur ist als durchschnittlich einzustufen; Parken im öffentlichen Straßenraum ist innenstadttypisch angespannt.

Das Grundstück hat einen Umfang von 116 m², ist eben, annähernd rechteckig-konvex und nahezu vollflächig mit dem Gebäude überbaut. Die längste Seite misst ca. 13,8 m, die Breite ca. 9 m. Die Umfassung wird im Norden von der Münsterstraße (Fußgängerzone) und im Westen durch den Marktplatz “Hofstatt” gebildet, die östlichen und südlichen Grenzen schließen an weitere, ähnlich bebaute Parzellen an.