Zwangsversteigerung Sechs-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Dachterrasse

Verkehrswert: 780.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 6-Zimmer-Wohnung im 1. und 2. Dachgeschoss mit Balkon, Dachterrasse und zwei Kellerräumen in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.06.2026 im Rahmen eines Ortstermins von innen und außen besichtigt. Das Gemeinschaftseigentum, die Wohnung Nr. 4 sowie die zugeordneten Kellerräume konnten in Augenschein genommen werden; die Bewertung beruht ergänzend auf Bauakten, Teilungserklärung und Wohnflächenberechnung.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 4 liegt im 1. und 2. Dachgeschoss links und erstreckt sich über zwei Ebenen. Es handelt sich um eine 6-Zimmer-Wohnung mit Gäste-WC, Badezimmer, Küche, Balkon und Dachterrasse. Der Wohnung sind laut Teilungserklärung zwei Kellerräume im Untergeschoss zugeordnet. Die Wohnfläche beträgt nach gutachterlichem Ansatz rund 130 m²; eine ältere Wohnflächenberechnung weist rund 137 m² aus, wobei ein vor Ort nicht verifizierbarer Abstellraum von etwa 7 m² enthalten war.

Die Raumstruktur verteilt sich im 1. Dachgeschoss auf Flur und mehrere Zimmer; im 2. Dachgeschoss befindet sich insbesondere der großzügige Wohn-/Küchenbereich. Die Wohnräume mit Balkon und Dachterrasse sind überwiegend nach Westen beziehungsweise Südwesten ausgerichtet. Daraus ergeben sich gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse, was auch durch die Lageeinschätzung des Gutachtens gestützt wird.

Die Wohnung wurde im Zusammenhang mit dem Umbau des 1. Dachgeschosses und dem Ausbau des 2. Dachgeschosses um 2009 umfassend hergestellt bzw. modernisiert. Erneuert wurden in diesem Zuge unter anderem Sanitäranlagen, Fenster und Heizungsanlage. Der Zustand wird als gut beschrieben; visuell wurden keine Baumängel oder Bauschäden festgestellt. Die Grundrissgestaltung ist großzügig, familiengeeignet und aufgrund der Aufteilung über zwei Ebenen zugleich eingeschränkt für mobilitätseingeschränkte Nutzer.

Gebäude

Das Gebäude ist ein beidseitig angebautes, unterkellertes, dreigeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, errichtet um 1910. Es umfasst insgesamt 5 Wohneinheiten sowie das Teileigentum Nr. 6 als Dachstuhl-/Abstellraum; die Wohnanlage ist nach WEG geteilt. Das Haus steht als Kulturdenkmal unter Denkmalschutz; geschützt sind auch die vorgelagerte Grünfläche und die bauzeitliche Einfriedung.

Konstruktiv bestehen Außen- und Innenwände überwiegend aus Mauerwerk, die Decken überwiegend aus Holzbalkendecken. Das Gebäude zeigt einen dem Baujahr entsprechenden guten baulichen und konstruktiven Zustand sowie einen guten Unterhaltungszustand. Im Jahr 2009 erfolgten der Umbau des 1. Dachgeschosses und der Ausbau des 2. Dachgeschosses mit wesentlichen Modernisierungen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Mansarddach mit Dachgauben, Deckung mit Biberschwanz-Tondachziegeln

• Heizung & Warmwasser: Gas-Etagenheizung, Baujahr der Erneuerung ca. 2009; Warmwasserbereitung über Gastherme

• Fenster: isolierverglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung: Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC und zwei Waschbecken; separates Gäste-WC

Das Objekt liegt in Freiburg im Breisgau, Stadtteil Herdern, mit 237.460 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Freiburg im Breisgau, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage wird als gut bis gehoben bewertet. Das Objekt befindet sich an einem Eckgrundstück an Jacobistraße und Urbanstraße; die Jacobistraße ist eine Durchfahrtsstraße mit durchschnittlichem Verkehrsaufkommen. Die Umgebung ist überwiegend von historischen, mehrgeschossigen Wohngebäuden geprägt, vielfach aus der Zeit vor 1919. Die Wohnlage wird im Mietspiegel als gute bis gehobene Wohnlage eingeordnet. Eine leichte Lärmbelastung durch Straßenverkehr ist vorhanden.

Versorgungseinrichtungen und soziale Infrastruktur sind gut erreichbar. Mehrere Lebensmittelgeschäfte und Schulen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut; eine Bushaltestelle liegt in kurzer Fußdistanz, weitere Haltestellen sowie der Bahnhof sind ebenfalls gut erreichbar. Auch die Anbindung an das Straßenverkehrsnetz ist gut.

Das Grundstück des Hauses ist annähernd eben, annähernd horizontal und polygonal geschnitten. Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit einer Fläche von 536 m²; der bewertete Miteigentumsanteil entspricht rechnerisch rund 91,12 m². Die Außenanlagen umfassen einen Innenhof mit Betonbelag, Kieswege sowie Rasenflächen mit Hecken und Sträuchern im Vorderbereich. Das Grundstück ist straßenseitig erschlossen; die umgebenden Straßen sind endgültig ausgebaut, teilweise mit Gehwegen versehen.