Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Reihengaragen

Verkehrswert: 682.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und Reihengaragen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.01.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützte sich ergänzend auf Bauakten, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Mietverträge und weitere Unterlagen; nicht alle Räume waren zugänglich, insbesondere Heizungsraum und Teile der Garagen.

Gebäude

Das freistehende Mehrfamilienhaus wurde ca. 1955/1956 in Massivbauweise errichtet und umfasst ein teilweise zu Wohnzwecken ausgebautes Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. 1989 wurden der Aufgang zum Wohnhaus verlegt sowie Eingangsüberdachung und Anbau im Bereich des Grundstückseingangs bzw. der Garagen ergänzt. Der Dachgeschossausbau erfolgte ca. 2010 bis 2015, die Baugenehmigung wurde 2017 nachträglich erteilt. Denkmalschutz besteht nicht.

Das Gebäude enthält vier Wohneinheiten mit insgesamt 15 Zimmern.

• Im Untergeschoss befindet sich eine Wohnung mit 3 Zimmern, Küche, Bad und WC sowie weiteren nicht fertiggestellten Räumen bzw. Kellerräumen; Wohnfläche ca. 101,64 m².

• Im Erdgeschoss liegt eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, WC, Flur, Loggia und Balkon, ca. 113,75 m².

• Das Obergeschoss ist gleichartig mit 4 Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur, Loggia und Balkon, ebenfalls ca. 113,75 m².

• Im Dachgeschoss befindet sich eine weitere Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, WC, Flur und Balkon, ca. 89,88 m².

Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 419,02 m²; hinzu kommt eine Nutzfläche im Untergeschoss von ca. 7,27 m² für die Treppe.

Die Grundrisse sind zweckmäßig gestaltet, die Belichtung und Belüftung erfolgt normal über ausreichend große Fensterflächen. Die Raumhöhen sind überwiegend normal; im Dachgeschoss beträgt die lichte Höhe nur etwa 1,95 m, in den Dachschrägen entsprechend weniger. Das Gebäude präsentiert sich mit verputzter und gestrichener Fassade, Balkonen an der Südseite und Loggien an der Ostseite. Zum Besichtigungszeitpunkt war die Fassade eingerüstet, wodurch die Außenbesichtigung eingeschränkt war.

Der bauliche Zustand wurde insgesamt als zufriedenstellend beschrieben. Es erfolgten Modernisierungen insbesondere an Fenstern ca. 2009, an der gesamten Heizungsanlage einschließlich Leitungen und Heizkörpern ca. 2022, an Wohnungen in Unter-, Ober- und Dachgeschoss 2020 bis 2024 sowie an der Fassadendämmung 2024. Gleichwohl bestehen wertrelevante Mängel und Fertigstellungsbedarfe, darunter schadhafte Fassadenbereiche mit teils fehlenden Fensterbänken und unsachgemäßen Anschlüssen, Feuchteschäden an der Eingangstreppenanlage, Fertigstellungs- und Renovierungsbedarf in der Wohnung im Untergeschoss, Feuchte- und Schimmelschäden sowie Fliesenschäden im Obergeschoss sowie Verschmutzungen und Bauschutt im Außenbereich. Baujahrsbedingt sind außerdem Einschränkungen beim Wärme- und Schallschutz möglich.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich außerdem eine Reihengarage als Dreifachgarage, Baujahr ca. 1992, in Massivbauweise mit Flachdach und Attika. Das Vordach ist mit Biberschwanzziegeln eingedeckt, die Holz-Schwingtore sind elektrisch betrieben. Am Garagenvordach bestehen teilweise Schäden und Feuchteeinwirkungen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss eigengenutzt, die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss waren vermietet und die Wohnung im Untergeschoss stand leer bzw. befand sich in Renovierung.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach des Wohnhauses mit Ziegeleindeckung; Garage mit Flachdach und Attika, Vordach mit Biberschwanzziegel-Eindeckung

• Heizung & Warmwasser: Wärmepumpe/Gaszentralheizung, ca. 2022 erneuert; Wärmeübertragung über Kompaktheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasser zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallationen

• Fenster: überwiegend Fenster mit Isolierverglasung, teils Kunststoffrollläden; Dachfenster

• Sanitärausstattung: UG-Bad mit Dusche und vorbereiteten Anschlüssen für weitere Objekte, separates WC mit Waschtisch und WC; EG-Bad mit Waschtisch und Badewanne, separates WC mit Waschtisch und WC; OG-Bad mit Waschtisch, Badewanne und Dusche, separates WC mit Waschbecken und WC; DG-Bad mit Waschbecken, WC und Badewanne

• Böden:

  • Fliesen in verschiedenen Räumen

  • Granitfliesen teilweise

  • Mosaikfliesen teilweise

  • Laminat teilweise

  • Vinyl im Erdgeschoss teilweise

  • Teppich teilweise

Das Objekt liegt in Bad Wildbad mit rund 11.300 Einwohnern im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Es befindet sich im nordöstlichen steilen Randgebiet von Bad Wildbad an einer Nebenstraße. Die Nachbarschaft ist überwiegend von zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt; östlich schließt ein Waldgebiet an. Beeinträchtigungen bestehen in geringem Umfang durch Straßenverkehr, zudem verlaufen westlich im Tal eine Bahntrasse und die L351. Die Wohnlage wurde als mittlere Wohnlage bewertet.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Bushaltestellen, Bahnhof, Kindergarten und weiterführende Schulen befinden sich in der weiteren Umgebung; das Stadtzentrum liegt in einigen Kilometern Entfernung. Es bestehen Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr mit Bahn- und Busverbindungen.

Das Grundstück ist 1.755 m² groß, nahezu rechteckig zugeschnitten und liegt in Steilhanglage. Die Straßenfront beträgt ca. 30 m, die mittlere Tiefe ca. 58 m. Es ist mit dem Mehrfamilienhaus und der Dreifachgarage bebaut. Vorhanden sind befestigte Zugangs- und Wegeflächen, Stützmauern, Einfriedungen, ein Geräteschuppen, eine Überdachung sowie teilweiser Bewuchs. Der Zugang erfolgt über eine ausgebaute, asphaltierte Anliegerstraße; das Grundstück ist als baureifes Land zu beurteilen.

Ansprechpartner für Interessenten ist hier das Amtsgericht Calw, Tel: 07051/1688-130