Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 351.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-geschossiges Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und Garage sowie Altbauteil mit Nutzfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.04.2026 uneingeschränkt innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden das Mehrfamilienhaus mit den Wohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss, der angebaute Altbauteil, die Garage, die Außenanlagen und das Grundstück; die Flächenbewertung beruhte teils auf vorliegenden Plänen.

Gebäude

Das wertprägende Hauptobjekt ist ein einseitig angebautes 3-Familien-Haus in gemischter Bauweise mit massivem Erd- und Obergeschoss sowie darüber liegender Holz-Tafelbauweise. Das Gebäude geht auf ein älteres Wohn- und Ökonomiegebäude zurück; der heutige Neubauteil entstand 1977 durch teilweisen Abbruch und Erneuerung des früheren Wohnteils. 1994 erfolgten ein neuer Dachstuhl sowie der Ausbau des Dachgeschosses, wodurch das fiktive Baujahr mit 1996 und die Restnutzungsdauer mit 50 Jahren angesetzt wurden. Das Gebäude ist nicht unterkellert, hat ein ausgebautes Dachgeschoss mit straßenseitiger Dachgaube und umfasst drei Wohnungen mit zusammen rund 182,08 m² Wohnfläche.

Im Erdgeschoss liegt eine 2-Zimmer-Wohnung mit Bad/WC, Flur und kleiner Küchenzeile mit ca. 35,45 m². Im Obergeschoss befindet sich eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Essplatz, Bad, Diele, kleinem Balkon und Terrasse über dem Garagenflachdach mit ca. 61,40 m². Das Dachgeschoss ist als Maisonettewohnung mit Studio, Küche, Speisekammer, Bad/WC, Diele sowie Schlafgalerie und separatem WC im Dachraum ausgebildet und umfasst ca. 85,23 m². Die Grundrisse sind insgesamt funktional, beim Dachgeschoss jedoch durch Dachschrägen geprägt. Belichtung und Besonnung wurden überwiegend als ausreichend bis gut, insgesamt aber nur durchschnittlich beurteilt.

Der Zugang erfolgt über einen Eingangsvorbau mit Treppe; dessen Flachdach dient der Erdgeschosswohnung als kleine Terrasse. Der Allgemeinzustand des Neubauteils ist mittelmäßig. Ab 2015 wurden grundlegende Sanierungsarbeiten durchgeführt, 2018 eine Gastherme erneuert, 2022 eine neue Haustür eingebaut und teilweise Fenster ausgetauscht. Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss wurden ab 2022/23 grundlegend saniert bzw. kernsaniert. Gleichwohl bestehen Restarbeiten im Treppenhaus, teilweise starke Abnutzungen, fehlende Geländer im Bereich der Dachgeschosstreppe sowie Reparatur- und Unterhaltungsstau. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung vermietet, die Obergeschosswohnung vermietet und die Dachgeschosswohnung seit 2022 leerstehend.

weitere Gebäude

Der östlich und rückseitig an den Neubauteil angebaute Altbauteil ist ein ehemaliges Ökonomiegebäude von ca. 1900 in teilweise massiver, teilweise Fachwerkbauweise mit Ausmauerung. Er ist zweiseitig angebaut, nicht unterkellert und weist ein Satteldach mit kleiner Dachgaube auf. Im Erdgeschoss besteht eine als Garage bzw. Lager nutzbare Fläche von ca. 44 m²; im Obergeschoss wurden ohne aktuell wirksame baurechtliche Genehmigung Umbauarbeiten zum möglichen Wohnungseinbau begonnen. Darüber befindet sich ein nicht ausgebauter, überwiegend offener ehemaliger Scheunenraum. Eine interne Verbindung innerhalb des Altbaus besteht nicht; der Zugang zum Obergeschoss erfolgt über den Neubauteil.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Das Gebäude ist konstruktiv weitgehend aus der Bauzeit erhalten, weist erheblichen Unterhaltungsstau auf und ist in seinem gegenwärtigen Zustand wirtschaftlich nur eingeschränkt nutzbar. Die frühere Baugenehmigung für Umbauarbeiten ist erloschen; die begonnenen Maßnahmen sind baurechtlich nicht genehmigt. Ein wirtschaftlich sinnvoller Umbau erscheint laut Gutachten fraglich. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Fläche im Erdgeschoss eigengenutzt als Garage/Lager.

• Dachform und Dachdeckung: Neubauteil mit Satteldach, straßenseitiger Dachgaube, Betondachsteinen, Kupferdachrinnen und -fallrohren; Altbauteil mit Satteldach, kleiner Dachgaube, alter Ziegeldeckung sowie Dachrinnen/Fallrohren aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: WW-Zentralheizung über Gastherme aus 2018 im Altbauteil, zusätzlich 400-l-Warmwasserspeiche, Wärmeübertragung über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: in den Wohnungen durchschnittliche Ausstattung, Leitungen unter Putz; vorhanden sind Sprechanlage, Türöffner, teils Telefon- und Kabelanschluss

• Fenster: Erd- und Obergeschoss überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils 2022 erneuert; Dachgeschoss Holzfenster, ca. 1995 eingebaut, isolierverglast, teilweise bodentiefe Verglasungen; Rollläden aus Kunststoff mit Handbetrieb

• Sanitärausstattung: EG-Wohnung mit Tageslichtbad, Duschwanne mit Abtrennung, Wand-WC, Waschtisch; OG-Wohnung mit Tageslichtbad, Duschwanne mit Abtrennung, Wand-WC, Waschtisch; DG-Wohnung mit Bad/WC, Duschwanne mit Abtrennung, Stand-WC, Waschtisch, raumhohen Wandfliesen, Anschlussmöglichkeit für Waschmaschine, mechanischer Entlüftung, zusätzlich separates WC im Dachspitz; Ausstattung im DG stark abgenutzt

• Böden: Fliesen und Vinyl in den Wohnungen EG und OG; im DG Fliesen, im Dachspitz Teppich und Fliesen; Altbauteil mit Betonboden ohne Oberbelag im EG und OG

Das Objekt liegt in Sulz am Neckar mit ca. 12.800 Einwohnern im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine mittelgute Wohnlage in westlicher Stadtrandlage im Bereich Vorstadt, nahe dem Neckarufer. Die Umgebung ist überwiegend wohnbaulich mit älteren 3- bis 5-Familienhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Straße mit mäßigem Verkehr und ohne Durchgangsverkehr. Nordwestlich verläuft in kurzer Entfernung eine Bahnlinie, beim Ortstermin wurden jedoch keine wesentlichen Immissionen festgestellt.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind gut erreichbar. Ärzte, Zahnarzt, Apotheke und Discounter befinden sich in kurzer Entfernung; Kindergarten, Schulen und Gymnasium sind im Ort vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt in etwa 200 bis 400 m Entfernung, der Bahnhof Sulz am Neckar in ca. 700 m Entfernung; die Autobahn A81 ist ebenfalls gut erreichbar.

Das 576 m² große Grundstück weist eine starke Hanglage auf und steigt innerhalb der Bebauung um rund 5 m an; nach Norden steigt es weiter steil an. Es hat eine unregelmäßige Vielecksform, eine Straßenfront von ca. 18,5 m und eine mittlere Tiefe bis ca. 30 m. Das Hauptgebäude ist mehrseitig grenzständig bebaut; vorhanden sind Hecken, Stützmauer, Terrassen und befestigte Außenanlagen. Das Grundstück ist erschlossen, die Erschließungskosten sind bezahlt. Baurechtlich erfolgt die Beurteilung mangels Bebauungsplan nach § 34 BauGB.