Zwangsversteigerung mehrere landwirtschaftliche Flächen und Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden

Eingetragen im Grundbuch von Rodenbach [bei Puderbach]:

Lfd. Nr. 1: Flurstück Flur 33, Nr. 6, Landwirtschaftsfläche, Vorn am Berg, Verkehrswert €: 5.568,00
Lfd. Nr. 2: Flurstück Flur 34, Nr. 15, Landwirtschaftsfläche, Im Kirchenblatt, Verkehrswert €: 3.215,00
Lfd. Nr. 3: Flurstück Flur 34, Nr. 18, Landwirtschaftsfläche, In der Seifenbitz, Verkehrswert €: 12.205,00
Lfd. Nr. 4: Flurstück Flur 34, Nr.19, Landwirtschaftsfläche, In der Helden, Verkehrswert €: 9.911,00
Lfd. Nr. 5: Flurstück Flur 35, Nr. 8, Gebäude- und Freifläche, Wilhelmstraße 8, bebaut mit Zweifamilienhaus mit angebautem Stallteil, Ställen und Remisen (Teil), Verkehrswert €: 135.500,00
Lfd. Nr. 6: Flurstück Flur 35, Nr. 9/1, Gebäude- und Freifläche, Auf dem Hof, bebaut mit Zweifamilienhaus mit angebautem Stallteil, Ställen und Remisen (Teil), Verkehrswert €: 117.850,00
Lfd. Nr. 7: Flurstück Flur 33, Nr. 8/2, Landwirtschaftsfläche, Im Wieschen, Verkehrswert €: 4.328,00
Lfd. Nr. 8: Flurstück Flur 33, Nr. 59/3, Landwirtschaftsfläche, Auf dem Hof, Verkehrswert €: 5.941,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienhaus und umfangreichen Nebengebäuden bebautes landwirtschaftliches Anwesen mit zugehörigen Wiesenflächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.11.2024 teilweise (untere Wohnräume, Garten) und am 13.02.2025 vollständig besichtigt. Die landwirtschaftlichen Nutzgebäude und Hofflächen wurden ebenfalls in Augenschein genommen, das Obergeschoss der Eltern sowie der Werkcontainer waren nicht zugänglich. Die Bewertung basiert auf Besichtigung und vorliegenden Bauunterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein Zweifamilienhaus in massiver Bauweise, das rückwärtig aus den 1950er Jahren stammt und 1961/63 erweitert sowie 1990 aufgestockt wurde. Das Gebäude ist zweigeschossig mit teilunterkellertem Bereich und besitzt ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach. Die Außenputze sind hell, der Hauseingang ist überdacht. Die Raumaufteilung ist funktional mit einer Nutzungseinheit pro Etage, das Raumprogramm umfasst Flur, Wohn- und Essbereiche sowie Sanitäreinrichtungen. Die Innenausstattung ist einfach und dem Baualter entsprechend; Bodenbeläge aus Keramikfliesen, PVC oder Laminat, Wände verputzt und tapeziert, Decken teilweise mit Holzpaneelen. Die Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung und Rollläden, Türen größtenteils aus Holz. Die Massivbauweise erstreckt sich auf Wände, Decken und Innentreppen.

Die Grundrissgestaltung gilt als gut bis befriedigend. Die Belichtung in den Hauptbereichen ist zufriedenstellend. Das Dach ist ein Satteldach mit Pfanneneindeckung, teilweise Welleternit (Stallbau, mit möglichem Asbest) und Trapezblech (Remisen). Die Beheizung erfolgt zentral über eine Ölheizung (Brenner Baujahr 1995, Öltanks ca. 7.400 Liter). Warmwasser wird ebenfalls zentral bereitgestellt. Die Elektroinstallation entspricht weitgehend dem Standard des Baualters. Die sanitäre Ausstattung ist funktional und einfach.

Ein leichter bis mittlerer Instandhaltungsstau besteht; es werden Erneuerungen an Heizung, Sanitär und Infrastruktur als notwendig erachtet, ebenso Schönheitsreparaturen und Dämmarbeiten am Dach. Das Gebäude ist insgesamt altersgemäß erhalten, Modernisierungen sind angezeigt. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich diverse landwirtschaftliche Nebengebäude, darunter zwei- und eingeschossige Stallgebäude in Massiv- sowie Holzständerbauweise (Offenställe, Remisen), eine Werkstatt in Containerform und Offenställe für Pferde- und Rinderhaltung. Die Ställe sind teilweise in ausreichendem bis grenzwertigem Zustand, ein Teilabbruch und/oder Umbau je nach gewünschter zukünftiger Nutzung wird als wahrscheinlich betrachtet. Die wirtschaftliche Nutzung wird durch den Zustand der Nebengebäude eingeschränkt, insbesondere sind die landwirtschaftlichen Teile in die Jahre gekommen. Die Außenanlagen umfassen einen Hauszugangsweg, geschotterte Hofflächen sowie Wiesen und Weiden.

Grundstück

Das Flächenpaket umfasst etwa 64.144 m² und verteilt sich auf mehrere Grundstücke mit unterschiedlicher Nutzung. Es liegt in Hanglage mit teils ebenen, teils hängigen Bereichen. Der Grundrisszuschnitt ist unregelmäßig. Das Grundstück ist in einen Bereich mit Hof- und Gebäudefläche (ca. 3.110 m²) und einen größeren Bereich mit hofnahen landwirtschaftlichen Flächen (ca. 61.034 m²) unterteilt. Die Flächen bestehen überwiegend aus Grünland, Wiesen und Weiden und weisen einen durchschnittlichen bis guten Bewuchs auf. Teilflächen werden als Wirtschaftswege, Zufahrten und Gebäudeflächen genutzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen überwiegend eigengenutzt durch den Schuldner und dessen Eltern. Teile der landwirtschaftlichen Anlagen und Flächen werden noch bewirtschaftet, das Gebäude selbst wird bewohnt. Es liegt ein Insolvenzverfahren vor. Eine fortgeführte landwirtschaftliche Nutzung erscheint eingeschränkt möglich. Eine Nutzungsänderung (z.B. zu Pferdehaltung oder private Zwecke) ist als realistisch einzuschätzen.

• Satteldach, Pfannendeckung bei Wohnhaus, Welleternit (Stall, mit Asbestverdacht), teils Trapezblech (Remisen)

• Zentralheizung, Ölkessel (Brenner 1995), Öltanks ca. 7.400 l

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Heizkörper, Konvektoren (Standard)

• Elektroinstallation: Standard Baujahr entsprechend, keine Erneuerung ersichtlich

• Bodenbeläge: keramische Fliesen, PVC, Laminat

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden

• Sanitärausstattung: funktional, einfach, Standard

Rodenbach bei Puderbach, Ortsteil Neitzert, Gemeinde unter 200 Einwohner, Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz.

Das Anwesen liegt innerhalb der Ortslage an einer ortsüblichen Erschließungsstraße sowie an Wirtschaftswegen. Die Nachbarbebauung ist überwiegend durch Wohngebäude geprägt, die Umgebung ist dörflich strukturiert und hauptsächlich wohngenutzt. Beeinträchtigungen konnten bei der Besichtigung nicht festgestellt werden. Kein Hinweis auf Naturschutzgebiete oder Biotope.

Öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Umkreis, jedoch nicht fußläufig. Die nächstgelegene größere Stadt ist Neuwied (ca. 45 km entfernt), direkte Anbindung an B 8 (ca. 5 km) und B 256 (ca. 3 km). Busverbindungen im näheren Umfeld sind vorhanden, Bahnhöfe nur in umliegenden Orten.

Das Grundstück ist unregelmäßig zugeschnitten, zum Teil eben, zum Teil mit Hanglagen, und wird von Wiesen und landwirtschaftlichen Flächen dominiert. Einzelne Flurstücke dienen als Hof, Zuwegungen und Aufstellflächen. Bewuchs ist typisch landwirtschaftlich, mit Wiesen und vereinzelten Gehölzen.