Zwangsversteigerung Gewerbeeinheit mit PKW-Stellplatz

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 313.600,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 96.400,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit PKW-Stellplatz Nr. 11 (Flurstk.: 73326). Des Weiteren gelangt der Miteigentumsanteil an der zugehörigen Grundstücksfläche (Flurstück Nr. 73329) zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.01.2026 teilweise innen besichtigt. Besichtigt wurden die Büroflächen und teilweise das Gemeinschaftseigentum; Tiefgarage, Treppenhaus und Keller waren nicht zugänglich, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen und Planangaben basiert.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist keine Wohnung, sondern eine im Erdgeschoss gelegene Gewerbeeinheit mit ca. 147 m² Nutzfläche, ursprünglich als Praxis konzipiert und zum Wertermittlungsstichtag als Büro genutzt. Sie verfügt über einen eigenen Zugang von außen; tatsächlich erfolgt die Nutzung zusammen mit der benachbarten Einheit Nr. 10, da zwischen beiden Einheiten Durchgänge hergestellt wurden.

Die Fläche ist ost-west-orientiert und nach den vorliegenden Planunterlagen bemessen; ein Innenhof/Atrium ist vorhanden und wurde bei der Nutzflächenberechnung zu 50 % berücksichtigt. Die Raumstruktur ist nutzungstypisch für eine ehemalige Praxis- bzw. Büroeinheit. Der Ausbau entspricht einem baujahr- und nutzungsspezifisch modernisierten, guten Standard. Die Oberbeläge in den Büroflächen wurden ca. 2020/2021 erneuert. Insgesamt wirkt das Sondereigentum überwiegend gepflegt, allerdings sind die Fenster überaltert. Die Belichtung ist durch die vorhandenen Fensterflächen und den Innenhof grundsätzlich gegeben.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus ist Teil einer Anlage aus fünf nahezu baugleichen Häusern mit gemeinsamer Tiefgarage und wurde etwa 1985 bis 1987 errichtet. Der Bewertungsgegenstand liegt im mittleren Gebäudeteil der Hausgruppe, im ehemals als „Haus 2“ bezeichneten Baukörper. Das Gebäude ist unterkellert und in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise als Terrassenhausanlage mit sich nach oben verjüngenden Staffelgeschossen ausgeführt.

Die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss verfügen über eigene seitliche Eingänge neben dem mittleren Hauseingang der Wohnungen. Der Zugang zur Einheit erfolgt über eine Außentreppe mit drei Waschbetonstufen und Stahlhandlauf. Die Fassade besteht aus Sichtbeton bzw. Fertigelementen mit Paneelen unterhalb der Fensterelemente. Ein Aufzug ist nicht vorhanden. Gemeinschaftliche Bereiche erschienen, soweit einsehbar, gepflegt. Für 2025 wurden Sanierungsarbeiten am Haus beschlossen, unter anderem Maler- und Betonerhaltungsarbeiten, Fensteraustausch, Dachabdichtungsarbeiten und Erneuerung von Dachterrassenvordächern; die finanziellen Auswirkungen waren im Gutachten jedoch nicht bezifferbar.

Grundstück

Zum Objekt gehört der Miteigentumsanteil an dem mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Flurstück 73326 mit 491 m² sowie zusätzlich ein 3/25-Miteigentumsanteil an dem gegenüberliegenden Flurstück 73329 mit 1.030 m², das als offene Parkfläche genutzt wird.

Das bebaute Grundstück ist nahezu rechteckig zugeschnitten, etwa 16 m breit und ca. 30 m tief. Das Parkflächen-Flurstück ist ebenfalls annähernd rechteckig und misst etwa 58 m in der Straßenfront bei rund 17 m Tiefe. Beide Flurstücke sind eben. Das bebaute Grundstück ist über die Straße erschlossen; Anschlüsse an Ver- und Entsorgung sind vorhanden. Das zusätzliche Flurstück hat als offene Stellplatzfläche eigenständige wertrelevante Bedeutung.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gewerbeeinheit vermietet und als Büro genutzt; die Einheit wurde zusammen mit der benachbarten Sondereigentumseinheit Nr. 10 vom gleichen Mieter genutzt.

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Stadtteil Waldstadt, in der kreisfreien Stadt Karlsruhe im Bundesland Baden-Württemberg mit rund 312.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist durch überwiegend 3- bis 5-geschossige Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude geprägt. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße parallel zu einer weiteren Erschließungsstraße. Vor dem Gebäude befindet sich eine größere Parkierungsfläche, südlich liegt ein Supermarkt. Es bestehen nur geringe Verkehrsimmissionen; mögliche Geräuscheinwirkungen können von einer benachbarten Schule ausgehen. Die Wohn- und Bürolage wird insgesamt als gut beurteilt.

Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte und sonstige Einrichtungen der Nahversorgung sind im Stadtteil vorhanden. Eine Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs befindet sich in fußläufiger Entfernung von etwa 150 m; die Anbindung an Bus und Bahn ist gut. Auch der Individualverkehr ist über übergeordnete Straßen und die Autobahn gut angeschlossen.

Das Grundstück ist eben und annähernd rechteckig geschnitten. Die Flächen sind mit dem Gebäude sowie Verkehrs- und Stellplatzflächen genutzt; dem Objekt sind ein Tiefgaragenstellplatz und Miteigentum an einer offenen Parkfläche zugeordnet.