Zwangsversteigerung Erbbaurecht bebaut mit Wohn- und Wirtschaftsgebäude

Verkehrswert: 85.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Erbbaurecht mit Wohn- und Wirtschaftsgebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06.12.2024 besichtigt und die Merkmale vor Ort aufgenommen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Besichtigung und ergänzender Unterlagen sowie der behördlichen Bauakte.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem Wohn- und Wirtschaftsgebäude mit Teilkeller, einem Erdgeschoss und einem teilweise ausgebauten Dachgeschoss. Das genaue Baujahr ist unbekannt; wesentliche Umbauten und Modernisierungen erfolgten nach Aktenlage um 1966 sowie vermutlich um/nach 1980, seither jedoch keine substanziellen Maßnahmen. Die Brutto-Grundfläche des Wohnteils umfasst rund 299 m², wovon etwa 160 m² als Wohnfläche ausgewiesen sind (ca. 109 m² EG, ca. 51 m² DG). Der Wirtschaftsteil hat eine Brutto-Grundfläche von ca. 89 m².

Das Gebäude verfügt über Sichtmauerwerkswände, teils mit Platten bekleidet (vermutlich asbesthaltig), Holzbalkendecken mit teils Stahlträgerverstärkung, Holzbalken und Feldsteinwände im Keller sowie ein Krüppelwalmdach. Der Grundriss wurde durch verschiedene Umbauten verändert; im Erdgeschoss und Dachgeschoss finden sich mehrere Feuchträume, Küche und Wohngeschoss sowie innenliegende Treppen. Die Belichtung und Besonnung erfolgen über die Fassade, der Zustand der Fenster ist teils schadhaft.

Die Nutzung ist eindeutig auf Wohnzwecke ausgelegt, begleitet von einem Wirtschaftsteil. Der bauliche Zustand ist stark beeinträchtigt durch substanziellen Instandhaltungsrückstand, sichtbare Schäden an Schornstein, Dach (stark bemoost, lokal undicht), Dachentwässerung, Holzaußenbauteilen, Feuchtigkeits- und Holzschädlingsschäden an tragenden Bauteilen sowie erhebliche Schäden an den Kellerwänden und -decken. Die Sanitärbereiche und technische Installation entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und sind modernisierungsbedürftig. Das Objekt ist nicht barrierefrei. Ein Energieausweis liegt nicht vor, energetisch ist das Gebäude im unteren Bereich einzustufen.

Die Restnutzungsdauer wurde unter Berücksichtigung der letzten Modernisierungen und des aktuellen Zustands auf 17 Jahre geschätzt (Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre, modifiziertes Baujahr 1971).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde nicht vermietet oder verpachtet genutzt.

• Krüppelwalmdach, Südseite mit Tonpfannendeckung, Nordseite mit Betondachsteinen

• Warmwasserzentralheizung, Heizkessel stark veraltet (über 40 Jahre alt); zusätzlich Mehrraumkachelofen im Wohnbereich

• Warmwasserbereitung dezentral elektrisch

• Elektroinstallation der Nutzung entsprechend, instandsetzungsbedürftig

• Holzfußböden, Fliesen, Textil- und Kunststoffbeläge

• Fenster als Holzfenster mit Sprossen, als Doppelfenster mit Isolierverglasungen, z.T. auch mit Fensterläden, im Wirtschaftsteil auch Betonrahmenfenster

• Sanitärausstattung: Bad EG mit Wanne, Dusche, WC, Waschbecken; Bad DG mit Dusche, WC, Waschbecken; weitere Versorgungsanschlüsse vorhanden

Ort: Kirchgellersen (ca. 2.800 Einwohner, Landkreis Lüneburg, Niedersachsen)

Das Objekt befindet sich im südlichen Bereich des Ortes an der Südergellerser Straße in einer gemischt genutzten dörflichen Umgebung. Die Nachbarschaft besteht aus Wohnhäusern, landwirtschaftlichen Betrieben und ist durch eine aufgelockerte dörfliche Struktur geprägt. Das Grundstück ist durch ein Wege- und Leitungsrecht erschlossen. Die Zufahrt erfolgt über eine eigenständige Zuwegung, deren Zustand nachteilig bewertet wird.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im ca. 5 km entfernten Verwaltungssitz in Reppenstedt sowie in der nahegelegenen Kreisstadt Lüneburg (ca. 10 km) vorhanden. Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über Busse, die fußläufig erreichbar sind, mit Anbindung an den Bahnhof Lüneburg.

Das Grundstück hat eine Fläche von 1.474 m², ist nahezu trapezförmig geschnitten, überwiegend leicht geneigt und mit üppigem Bewuchs aus Sträuchern und Bäumen versehen. Die Freiflächen wirken verwildert, südlich befinden sich ältere, eingewachsene Anlagenreste. Es existieren Anschlüsse an Strom, Wasser und Abwasser, eine zentrale Gasleitung verläuft in der Nähe. Altlasten liegen laut Auskunft nicht vor.