Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert €: 381.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Outdoor-Pool und Doppelgarage auf einem ebenen Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins am 02. Oktober 2025 vom Sachverständigen in Augenschein genommen. Die Wertermittlung basiert auf der Ortsbesichtigung, Planunterlagen und behördlichen Auskünften. Das Objekt war zu diesem Zeitpunkt leerstehend; es erfolgte eine zerstörungsfreie Inaugenscheinnahme.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ca. 1965 errichtet, ein Anbau mit Kaminzimmer und Balkon entstand 1976. Das teilunterkellerte Haus (Kriechkeller) ist massiv gebaut, umfasst ein Erd- und ein ausgebautes Dachgeschoss auf halb-versetzten Ebenen, mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 188 m² und einer Bruttogrundfläche von 318 m². Es stehen ein großzügiger Wohn-/Essbereich mit offener Küche, fünf Schlafzimmer, zwei Bäder, ein Gäste-WC und ein Kaminzimmer mit Balkon zur Verfügung. Die Belichtung ist in den Dachgeschossräumen teils über Dachflächenfenster gewährleistet. Die Grundrissgestaltung ist offen, wobei die Wohnbereiche über mehrere Ebenen verbunden sind.

Der äußere Erhaltungszustand ist mäßig bis schlecht: Es bestehen Putzabplatzungen, verwahrloste Außenbereiche und Feuchtigkeits-/Schimmelschäden, besonders im Anbau. Die Sanitäreinrichtungen sind abgewohnt, einige Bereiche zeigen starken Renovierungsbedarf. Die Heizungsanlage ist mängelbehaftet; Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen wurden in den letzten Jahren deutlich vernachlässigt, was sich in einem ausgeprägten Instandhaltungsrückstau manifestiert. Modernisierungsmaßnahmen (Fenster, Bäder, Böden) erfolgten vor über 15 Jahren.

Die Außengestaltung umfasst eine Einfriedung zur Straße, befestigte Zufahrt, teils verwilderte Gartenflächen sowie einen 2021 errichteten Outdoor-Pool und einen überdachten Freisitz (Gartenlaube).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine freistehende Doppelgarage (Fertiggarage) an der südöstlichen Grundstücksgrenze.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 847 m², ist eben, vieleckig-trapezförmig geschnitten (ca. 25 x 26,5 m) und voll erschlossen. Die Zufahrt erfolgt über eine ruhige Nebenstraße, die Erschließung ist ausgebaut. Die Einfriedung besteht straßenseitig aus Granitpfeilern mit Stabmatten, im restlichen Bereich aus Hecken und Sträuchern. Der Garten ist stellenweise ungepflegt bis verwahrlost. Das Grundstück ist baureif und erschließungsbeitragsfrei.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend.

• Satteldach-Holzkonstruktion, mit Betonsteinen gedeckt; Dach teils gedämmt

• Ölzentralheizung (Baujahr ca. 2007) mit Warmwasserbereitung, Radiatorenheizkörper, zusätzlicher Kachelofen im Wohn-/Essbereich, offener Kamin im Kaminzimmer

• Holz-Isolierfenster mit Zweifachverglasung

• Parkett, Laminat, Kork- und Fliesenböden

• Bäder (teils modernisiert, starker Abnutzungsgrad, Gäste-WC, Sanitärbereiche teilweise stark abgenutzt und verkalkt)

• Elektroinstallation baujahrestypisch

• Teilweise Solaranlage für Brauchwasser

Schwanau-Allmannsweier, ca. 7.000 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt am westlichen Ortsrand in Allmannsweier, einem Ortsteil der Gemeinde Schwanau. Die Wohnlage ist als durchschnittlich bis gut einzustufen. Das Umfeld ist geprägt von Wohnbebauung in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern verschiedener Baujahre, die Nachbarschaftsbebauung ist aufgelockert, das Grundstück befindet sich an einer wenig befahrenen Nebenstraße. Es bestehen keine relevanten Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Verkehr oder Immissionen, allerdings liegt das Grundstück im Bereich eines Extrem-Hochwasserszenarios (HQextrem).

Die infrastrukturelle Versorgung ist solide: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, Banken, Apotheken sind vor Ort oder im näheren Umfeld verfügbar; weiterführende Schulen gibt es in Lahr (ca. 7 km entfernt). Eine Bushaltestelle ist ca. 650 m entfernt, Autobahnanschluss (A5) ca. 3 km. Kindergärten und Grundschule befinden sich in fußläufiger Entfernung.