Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 590.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.10.2024 innen und außen vollständig durch den Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Inaugenscheinnahme, vorhandene Planunterlagen und grobe Flächenberechnungen, ein vollständiges örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr ca. 1996, in massiver Bauweise errichtet. Es umfasst insgesamt etwa 193 m² Wohn-/Nutzfläche, verteilt auf Kellergeschoss (ca. 44 m²), Erdgeschoss (ca. 84 m²) und Dachgeschoss (ca. 65 m², inkl. anteiligem Balkon). Zusätzlich ist ein Spitzboden als Abstellfläche über eine Einschubtreppe zugänglich, jedoch nicht ausgebaut.

Im Kellergeschoss befinden sich zwei Zimmer, ein Duschbad mit WC, Flur, Heiz- und Öltankraum sowie zwei Kellerräume. Das Erdgeschoss gliedert sich in Flur, Garderobe, Gäste-WC, Essbereich mit offener Küche, Arbeitszimmer und Wohnzimmer. Im Dachgeschoss sind drei Zimmer, Bad/WC, eine Abstellkammer, Flur und ein Balkon vorhanden. Die Grundrissgestaltung ist funktionsgerecht und baujahrestypisch, mit einem offenen, kommunikativen Bereich im Erdgeschoss.

Das Objekt ist nicht barrierefrei errichtet und wies zum Stichtag einen insgesamt baujahresgemäßen Zustand mit deutlichen Gebrauchsspuren sowie einem erkennbaren Instandhaltungsrückstau in Teilbereichen (geschätzt ca. 60.000 €) auf. Notwendige Maßnahmen betreffen vor allem Fassadenarbeiten, Fenster- und Türeninstandsetzungen, Erneuerung der Bodenbeläge, Sanierung einzelner Innenausstattungen, mittelfristig Austausch der Heizzentrale und diverser Schönheitsreparaturen.

Modernisierungen und größere Sanierungen seit Erstellung sind nicht dokumentiert. Das Haus liegt innerhalb eines Sanierungsgebietes im Ortskern, jedoch ohne Denkmalschutz und ohne Erhebung von Ausgleichsbeträgen am Ende des Verfahrens. Zum Grundstück gehören befestigte Hofflächen mit Außenanlagen (u. a. massive Außentreppe, Einfriedungen, befestigte Wege sowie ein Gartenhäuschen).

Weitere Gebäude

Eine kleine, massive Gartenhütte mit Satteldach (Bitumenschindeln) ist im hinteren Grundstücksbereich vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigen genutzt durch die Eigentümer und nicht vermietet.

• Satteldach, Holzkonstruktion mit Glaswolle-Zwischensparrendämmung, Ziegel-/Dachstein-Eindeckung

• Warmwasser-Zentralheizung (Öl, Heizzentrale Baujahr ca. 1996), Thermoheizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen, zusätzlicher Kamin mit Heizeinsatz im Wohnzimmer, zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: durchschnittliche, baujahresgemäße Ausstattung (Verteiler, Steckdosen, SAT-Anlage, Klingel-/Gegensprechanlage)

• Fenster: Holz-/Isolierglasfenster mit Rollläden, teils elektrisch, Kellerräume mit Stahlrahmenfenstern (einfach verglast)

• Sanitärausstattung: UG-Dusche/WC, EG-WC, DG-Bad mit Wanne, Dusche, zwei Waschbecken und WC, jeweils mit Tageslicht

Das Objekt liegt in Ettlingen, Ortsteil Oberweier (Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg, ca. 39.600 Einwohner gesamt), im Bereich Zum Scheffelhof.

Die Mikrolage ist durch eine Anlieger-/Wohnstraße mit geringem Verkehrsaufkommen und überwiegender Wohnbebauung geprägt. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus 1 ½- bis 2 ½-geschossigen Einfamilienhäusern in offener Bauweise, angrenzend befindet sich ein Kindergarten.

Beeinträchtigungen durch Verkehr oder Gewerbe bestehen keine; es handelt sich um eine mittlere, ortsteilspezifische Wohnlage im historischen Ortskern. Die Nähe zu Feldern und Wiesen ist gegeben, unmittelbare öffentliche Grünanlagen jedoch nicht.

Infrastruktur: Alle wesentlichen Einrichtungen wie Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Gastronomie sowie Freizeit- und Erholungsangebote sind im Ort bzw. dem nahen Stadtzentrum verfügbar. Die Busanbindung liegt ca. 300 m entfernt, der nächste Bahnhof (Bruchhausen) rund 1,6 km. Die verkehrliche Gesamtlage ist als durchschnittlich zu bewerten.

Das Grundstück ist baureif und voll erschlossen, trapezförmig geschnitten, etwa 366 m² groß, ca. 28,5 m tief und 12,5 m breit, mit Geländegefälle zur Straße hin und gartenbaulicher Gestaltung/Bewuchs sowie befestigtem Zugang und Hoffläche. Die Topografie weist typische innerörtliche Modellierungen auf.