Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 550.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage mit späteren Teilmodernisierungen und Anbauten.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.07.2025 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung, unvollständige Planunterlagen, überschlägig ermittelte Flächen sowie ergänzende Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus mit Garage steht auf einem 573 m² großen Grundstück und wurde ursprünglich ca. 1949 in Massivbauweise errichtet. Es erfolgten eine Teilmodernisierung sowie ein Umbau bzw. eine Erweiterung um ca. 1990; die Garage wurde ca. 1997 erweitert und um ein Büro bzw. Arbeitszimmer über der Garage ergänzt. Die überschlägig ermittelte Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 170,49 m², davon ca. 106,06 m² im Erdgeschoss einschließlich anteiliger Terrasse, ca. 18,74 m² im Obergeschoss im Bereich des Büros über der Garage sowie ca. 45,69 m² im Dachgeschoss. Hinzu kommen Untergeschossflächen mit Flur, Waschküche, Heiz- und Öltankraum, Kellerräumen sowie Spitzboden, Garage, Zufahrt und Gartenbereiche.

Das Haus ist unterkellert, die Garage nicht. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Hauseingang mit Treppenhaus, Flur/Diele, Dusche/WC, Küche, Wohn-/Esszimmer, Eltern-/Kinderzimmer, Terrasse sowie einen Zwischenflur mit Treppe zum Büro. Über der Garage befindet sich das Büro. Im Dachgeschoss liegen Flur/Diele, zwei Zimmer und ein teilausgebauter Raum; im Spitzboden ein weiterer teilausgebauter Raum. Der Grundriss wird als funktionsgerecht beschrieben, mit großzügigem Wohn-/Esszimmer, Tageslicht in Küche und Dusche/WC sowie vorhandener Terrasse.

Der bauliche Zustand ist teils baujahresgemäß, überwiegend dem Ausbauzustand der Jahre 1990 und 1997 entsprechend, bei überwiegend durchschnittlicher Ausstattungsqualität. Es bestehen deutliche Gebrauchsspuren, Restfertigstellungsarbeiten und ein überdurchschnittlicher Instandsetzungsbedarf. Genannt werden unter anderem Schäden und Sanierungsbedarf an Fassaden, Standerker, sichtbaren Dachhölzern, Haus- und Nebeneingangstüren, Kunststoff- und Holzfenstern, Fliesen- und Holzdielenböden, Kellerwänden mit Feuchteerscheinungen, Maler- und Innenarbeiten sowie die Restfertigstellung eines teilausgebauten Dachgeschossraums. Die Heizzentrale von ca. 1990 ist zu erneuern.

weitere Gebäude

Zur baulichen Anlage gehört eine Garage mit Werkstatt und WC sowie einem Büro im Obergeschoss. Die Garage bietet einen PKW-Stellplatz, ist nicht unterkellert und wurde im Zuge der späteren Erweiterung ergänzt; sie ist funktional in die Gesamtanlage eingebunden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Dachgaube, Garage mit Satteldach, teilbereichsweise Pultdach; Eindeckung jeweils mit Ziegeln/Dachsteinen

• Heizung und Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung, teils Fußbodenheizung, teils Heizkörper/Radiatoren/Konvektoren mit Thermostatventilen; Heizmedium Öl; Heizzentrale Baujahr ca. 1990; kellergeschweißter Öltank Baujahr 1970 mit ca. 4.200 l Fassungsvermögen; zusätzlicher Holzkessel; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: teilmodernisierte durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen, vereinzelt elektrische Rollladensteuerung, Fernsehanschlüsse, Klingel-/Gegensprechanlage

• Fenster: teils Kunststoff-Isolierglasfenster, teils Holz-Isolierglasfenster, überwiegend mit Rollläden, teils als Hebe-/Schiebeelement; Holz-Dachliegefenster ohne Rollläden; vereinzelt Einfachglasfenster; im Untergeschoss Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter

• Sanitärausstattung: Erdgeschoss mit Dusche/WC, bestehend aus Einbaudusche mit Duschkabine, Waschbecken mit Halbsäule und WC; Garage mit WC und Ausgussbecken; Untergeschoss mit Waschküche und Waschmaschinenanschluss; Dachgeschoss in teilausgebautem Raum Zu-/Abfluss vorhanden; Küche mit Zu-/Abfluss

Das Objekt liegt in Rheinstetten, Ortsteil Forchheim, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Rheinstetten hat rund 21.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist von Wohnbebauung in offener Bauweise mit überwiegend 1½- bis 2½-geschossigen Gebäuden geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anlieger- bzw. Wohnstraße in einer Tempo-30-Zone mit geringen Verkehrsbelastungen. Aufgrund einer nahegelegenen Bahnlinie können wahrnehmbare Verkehrsimmissionen auftreten. Die Wohnlage wird als mittlere ortsteilspezifische Wohnlage bewertet.

Schule, Kindergarten, Läden, Restaurants sowie Freizeit-, Erholungs- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil bzw. nahegelegen vorhanden. Die Verkehrsanbindung wird als gut beschrieben; Bus und S-Bahn sind verfügbar, mit Haltestellen in fußläufiger Entfernung.

Das Grundstück ist eben, rechteckig geschnitten und 573 m² groß, bei einer Tiefe von ca. 30 m und einer Breite von ca. 19 m. Hauszugang und Garagenzufahrt sind befestigt; vorhanden sind außerdem Hof- und Eingangstore, ein befestigter Stellplatz, Terrasse mit Überdachung, Lagerplatz mit Überdachung, Gartenhütte, Teich sowie bepflanzte Vor- und Gartenbereiche mit Baumbestand.