Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage und Carport

Verkehrswert: 470.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage und Carport.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.06.2026 vollständig von außen und innen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Grundbuch-, Planungs- und Katasterunterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes, eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, angebauter Garage und Carport aus dem Baujahr 2002 in Massivbauweise. Es wurde ursprünglich als Zweifamilienhaus konzipiert, für die Bewertung jedoch als Einfamilienhaus angesetzt, da die im Erdgeschoss angelegte Einliegerwohnung nicht abgeschlossen ist und sich nicht ohne Weiteres von der Hauptwohnung trennen lässt. Die Wohnfläche beträgt rund 194 m², hinzu kommen rund 97 m² höherwertig ausgebaute Kellerfläche im Untergeschoss, die baurechtlich nicht als Wohnfläche berücksichtigt wurde. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 376 m².

Der Grundriss verteilt sich auf Unter-, Erd- und Obergeschoss. Im Untergeschoss befinden sich zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer mit Küchenzeile und ein Bad; diese Räume werden zwar zu Wohnzwecken genutzt, sind jedoch mangels Genehmigung und wegen fraglicher Nachgenehmigungsfähigkeit lediglich als höherwertige Kellerflächen bewertet. Das Erdgeschoss umfasst Wohn- und Esszimmer, drei Schlafzimmer und zwei Bäder. Im Obergeschoss sind drei Schlafzimmer, ein Badezimmer und eine Wohnküche vorhanden. Im Gutachten wird für eine nachhaltige und marktübliche Nutzung der Einbau einer Küche im Erdgeschoss sowie der Rückbau der Küche im Obergeschoss zugunsten eines Schlafzimmers unterstellt.

Das Gebäude verfügt über ein Satteldach mit Tonziegeleindeckung und gedämmten Dachflächen; der Dachraum ist zugänglich, aber nicht begehbar und besitzt kein Ausbaupotenzial. Die Grundrissgestaltung wird als unwirtschaftlich beurteilt. Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend. Der bauliche Zustand wurde augenscheinlich als gut eingeschätzt; es bestehen ein überschaubarer Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Sichtbar sind Dübelabzeichnungen im Oberputz der Fassade. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

weitere Gebäude

Zur Nebenbebauung gehört eine eingeschossige, massiv errichtete Einzelgarage mit Flachdach und erhöhter Attika als Absturzsicherung sowie angrenzendem Carport, ebenfalls aus dem Baujahr 2002. Die Bruttogrundfläche der Garage beträgt rund 24 m². Die Garage verfügt über Betonboden und Betondecke, gemauerte Außenwände sowie ein Sektionaltor mit elektrischem Antrieb; Wechsel- und Starkstrom sind vorhanden. Der bauliche Zustand ist insgesamt gut, allerdings wurden Feuchtigkeitsschäden an Decke und Dach festgestellt. Außerdem sind Außenanlagen vorhanden, darunter befestigte Wege- und Hofflächen, Stellplatzflächen, Terrasse, Stützmauer, Gartenanlagen, Pflanzungen sowie Einfriedungen aus Mauer und Hecken.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/-deckung Wohnhaus: Satteldach mit Tonziegeln; Dachflächen gedämmt

• Dachform/-deckung Garage: Flachdach mit Bitumendachbahnen

• Heizung: Zentralheizung mit Gas, Baujahr 2021

• Warmwasser: überwiegend zentral über die Heizungsanlage

• Zusatzanlage: Solarkollektoren für die Warmwasserbereitung vorhanden, jedoch nicht angeschlossen und nicht in Betrieb

• Wärmeübertragung: nicht näher beschrieben

• Elektroinstallation Wohnhaus: durchschnittliche Ausstattung mit Türöffner, Klingelanlage, Telefonanschluss, Zählerschrank und FI-Schutzschalter

• Elektroinstallation Garage: Wechselstrom und Starkstromanschluss

• Fenster: Kunststofffenster / Rollläden: Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung Untergeschoss: Dusche, Toilette, Waschtisch

• Sanitärausstattung Erdgeschoss: ein Bad mit Toilette, Bidet, Waschbecken und zwei Waschmaschinenanschlüssen; ein weiteres Bad mit Dusche, Toilette und Waschbecken

• Sanitärausstattung Obergeschoss: Bad mit Dusche, Whirlpool, Toilette und Waschtisch sowie separates WC

• Böden:

  • Untergeschoss: Fliesen, Laminat

  • Erdgeschoss: Fliesen in verschiedener Ausführung

  • Obergeschoss: Laminat, Fliesen

Das Objekt liegt in Freudenstadt, Stadtteil Grüntal, im Landkreis Freudenstadt in Baden-Württemberg. Die Einwohnerzahl der Gesamtstadt beträgt 24.737, die des Ortsteils Grüntal/Frutenhof 947.

Es befindet sich im erweiterten Ortskern in wohnbaulich geprägter Umgebung. Die Nachbarschaft ist von Wohnbebauung bestimmt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr; öffentliche Stellplätze sind im Straßenraum vorhanden. Im Ortstermin wurden keine wesentlichen, über die lagetypischen Merkmale hinausgehenden Immissionen festgestellt. Die Lage wurde insgesamt als gut und ohne wesentliche Geräuschbeeinflussung beurteilt.

Kindergarten ist im Ort vorhanden, die Grundschule im benachbarten Stadtteil; weiterführende Schulen, Fachmärkte, Ärzte, Apotheke und das Kreiskrankenhaus befinden sich in Freudenstadt. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung. Bahnanschlüsse bestehen über den Haltepunkt Grüntal-Wittlensweiler sowie die Bahnhöfe in Freudenstadt mit Verbindungen Richtung Stuttgart, Karlsruhe und Offenburg.

Das 546 m² große Eckgrundstück hat eine leichte Trapezform und eine Straßenfront von rund 47 m. Es weist geringe Niveauunterschiede auf und fällt von der Straße aus seitlich ab. Das Wohnhaus steht ohne Grenzbebauung auf dem Grundstück. Das Areal ist durch Mauer und Hecken eingefriedet; vorhanden sind befestigte Flächen, Terrasse, Gartenanlagen und Pflanzungen.

Weitere Auskünfte: 07441/91481-52/53