Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Verkehrswert: 397.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilien-Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss zur Einliegerwohnung sowie Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 28.05.2026 besichtigt. Das Grundstück konnte uneingeschränkt eingesehen werden; für die Bewertung standen zudem Bauunterlagen, Flächenberechnungen, Energieausweis, Grundbuchauszug und weitere Objektunterlagen zur Verfügung.

Gebäude

Das 1969 genehmigte und in massiver Bauweise errichtete freistehende Wohnhaus ist eingeschossig, vollständig unterkellert und mit einem ausgebauten Dachgeschoss versehen. Es wurde als Winkelbau unter einem Holz-Satteldach erstellt; das Untergeschoss liegt straßenseitig teilweise frei, im Übrigen teilweise im Erdreich. Das Wohnhaus wird als Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss zur Einliegerwohnung beschrieben. Die ursprünglich im Untergeschoss geplanten Garagen wurden zu Lagerräumen umgebaut. 1986 wurde straßenseitig bzw. seitlich eine angebaute PKW-Garage ergänzt. Das fiktive Baujahr wurde infolge Modernisierungen mit 1984 angesetzt, die Restnutzungsdauer mit 38 Jahren.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt 188,05 m², davon 98,05 m² im Erdgeschoss und 90,00 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen ca. 90,00 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Im Erdgeschoss befindet sich eine abgeschlossene 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC und Flur. Abweichend vom Plan wurde ein Büro direkt eingebunden und die Trennwand zwischen Wohn- und Kinderzimmer entfernt, wodurch ein offenerer Grundriss entstand. Das Dachgeschoss umfasst zwei Zimmer, Bad und Vorplatz; durch die spätere Überbauung eines früheren Dacheinschnitts mit einer Dachgaupe entstand ein weiterer, noch nicht vollständig ausgebauter Raum. Die Belichtung und Besonnung werden insgesamt als gut, im Dachgeschoss als ausreichend beschrieben.

Modernisiert wurden insbesondere der Dachgeschossausbau um 1989, der Ölkessel um 1991, der Ölbrenner um 2016, das Eingangselement um 2002, einzelne Türen vor rund 20 Jahren sowie die Dachgaupe um 2020. Der Allgemeinzustand ist dem Alter entsprechend mittelmäßig, es besteht ein mittelmäßiger Unterhaltungsstau. Wertrelevant sind ein erhöhter Reparaturanstau am Holzwerk, überwiegend verschlissene Fenster, teilweise stark abgenutzte Wand- und Bodenbeläge sowie Sanitärausstattung, eine einfache Warmluftheizung, unbeheizte Räume im Dachgeschoss, massive Versottungserscheinungen am Kamin sowie Putz- und Farbschäden am Außenputz. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Die 1986 genehmigte angebaute Einzelgarage ist einseitig über einen überdachten Zwischenbau mit dem Wohnhaus verbunden. Sie wurde als Fertiggarage in Massivbauweise mit Flachdach errichtet und weist eine Nutzfläche von rund 17 m² bei einer Bruttogrundfläche von 17,88 m² auf. Zur Ausstattung gehören ein Metall-Deckenschwingtor mit elektrischem Antrieb sowie eine Arbeitsgrube.

Der bauliche Zustand ist renovierungsbedürftig bis stark abgenutzt. Es bestehen erheblicher Unterhaltungsstau, Korrosionserscheinungen an Metallteilen, Farbablösungen an der Decke, mögliche partielle Undichtigkeiten des Flachdachs, massive Putz- und Feuchteschäden an den Wandflächen sowie Risse und Abplatzungen am Boden. Die Restnutzungsdauer wurde mit 30 Jahren angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus seit etwa zwei Jahren leerstehend; zuvor wurde es eigengenutzt. Auch Dachgeschoss, Untergeschossräume und Garage waren nicht vermietet.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Satteldach mit Dachgaupe, Holzdachkonstruktion, Eindeckung mit Betondachsteinen; Dachrinnen/Fallrohre straßenseitig verzinkt, rückseitig teils aus Kupfer; Dachspitz ungedämmt, ausgebauter Dachraum vermutlich zwischensparrengedämmt.

• Dachform und Dachdeckung Garage: Flachdach aus Stahlbeton mit bituminöser Abdichtung und Bekiesung, Innenentwässerung aus Kunststoff, umlaufende Attika aus Kupferblech.

• Heizung Wohnhaus: Zentralheizung als ölbeheizter Mittelstrom-Warmlufterzeuger mit Ölzerstäuber-Brenner; Wärmeverteilung über unter der Decke geführte Luftkanäle; Öllagerung in Metalltank mit ca. 4.000 l. Dachgeschoss teilweise nicht an die Zentralheizung angeschlossen, dort Beheizung über mobile Elektro-Heizgeräte.

• Warmwasser: zentral über Elektroboiler im Dachgeschoss, unterstützt durch kleine Solaranlage bzw. zwei Solarmodule zur Brauchwasserbereitung.

• Elektroinstallation: im Erdgeschoss durchschnittlich ausgestattet, technisch überaltert, mit Sprechanlage, Telefonanschluss und Türöffner; im Dachgeschoss durchschnittlich, technisch überaltert, Leitungen unter Putz; im Untergeschoss einfache, technisch überalterte Installation, überwiegend auf Putz verlegt.

• Fenster: im Erdgeschoss Holzfenster, überwiegend Isolierverglasung, teils Doppelfenster; im Dachgeschoss Holz- und Kunststofffenster, teils 3-fach-verglaste neue Kunststofffenster im neu geschaffenen Raum, zusätzlich Holz-Dachflächenfenster; im Untergeschoss Holzfenster, teils Isolierverglasung und teils Lichtschachtfenster.

• Sanitärausstattung Erdgeschoss: Bad mit Einbauwanne, hoher Duschwanne mit Abtrennung und Waschtisch, weiß, Bodenfliesen und raumhohe Wandfliesen, Tageslicht; separates WC mit Wand-WC und Handwaschbecken, sehr stark abgenutzt.

• Sanitärausstattung Dachgeschoss: Bad mit Dusche, Wand-WC und Waschtisch, weiß, Bodenfliesen und raumhohe Wandfliesen, extrem stark abgenutzt und unter normalen Wohnansprüchen nicht mehr nutzbar.

• Bodenbeläge:

  • Erdgeschoss: Fliesen, Teppich, PVC, altes Holzparkett

  • Dachgeschoss: Teppich, Fliesen, neuer Raum ohne Oberbelag

  • Untergeschoss: Kunststeinplatten, Teppich, Betonböden in Nebenräumen

  • Garage: Betonboden mit Klingerbelag

Das Objekt liegt in Dornhan, Stadtteil Marschalkenzimmern, mit rund 6.163 Einwohnern in der Gesamtstadt bzw. knapp 1.000 Einwohnern im Stadtteil, im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nordöstlichen Ortsrand in mittelguter bis guter Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, typischerweise mit 1- bis 2-Familienhäusern in homogenem Straßenabschnitt; auf der gegenüberliegenden Straßenseite beginnt ein Gebiet gemischter Bauweise. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Wohn-Erschließungsstraße mit asphaltierten Fahrbahnen, beidseitigen Gehwegen, mäßigem Verkehr und ohne Durchgangsverkehr. Augenscheinlich waren keine besonderen Immissionen feststellbar.

Kindergarten und Grundschule befinden sich im Stadtteil, weitere Versorgungseinrichtungen liegen überwiegend im nahegelegenen Dornhan. Eine Bushaltestelle ist in etwa 400 m erreichbar, der nächste Bahnhof befindet sich in Oberndorf am Neckar. Ärzte, Apotheke und weiterführende Schulen sind in den umliegenden Orten bzw. der Kernstadt vorhanden.

Das Grundstück ist 754 m² groß, rechteckig zugeschnitten, etwa 20 m breit und rund 37 m tief. Es ist leicht hängig und steigt von der Straße aus leicht an. Es bestehen Hecken und Zaun als Einfriedung; das Hauptgebäude ist nicht grenzständig errichtet. Vorhanden sind Hofbefestigungen, Zuwegungen und Pflanzungen. Das Grundstück ist erschlossen; Erschließungskosten sind laut Gutachten bezahlt. Baurechtlich erfolgt die Beurteilung nach § 34 BauGB, ein qualifizierter Bebauungsplan liegt nicht vor.