Zwangsversteigerung Einfamilienhaus als Wohnungseigentum

Verkehrswert: 380.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an den mit Nr. 2 bezeichneten Räumen in Haus 2 sowie der Garage Nr. 2 (Einfamilienhaus). Zusätzlich besteht ein Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan grün dargestellten Freifläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.06.2025 sowohl innen als auch außen besichtigt. Der Balkon sowie das zugehörige Zimmer im Dachgeschoss konnten jedoch nicht eingesehen werden. Die Bewertung erfolgte ergänzend auf Basis von Unterlagen.

Gebäude

Das zu bewertende Objekt ist ein im vorderen Teil eines rechteckigen Grundstücks errichtetes, eingeschossiges Wohnhaus, Ursprungsbaujahr 1936, mit einem Anbau aus 1975. Insgesamt verfügt es über zwei voneinander getrennte Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss und eine PKW-Garage im Untergeschoss. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 140 m² (EG: 86,57 m², DG: 53,39 m²). Zur Erdgeschosswohnung gehören 2,5 Zimmer und eine Terrasse, zur Dachgeschosswohnung 2 Zimmer und ein Balkon. Die Grundrissgestaltung ist funktional, entspricht aber dem Baualter.

Das Gebäude ist in massiver Bauweise erstellt, mit Holzbalkendecken im Altbau und massiven Decken im Anbau. Das gewinkelte Satteldach ist mit Falzziegeln eingedeckt. Außenputz und Sockel sind baujahrestypisch, teilweise erneuert, jedoch mit sichtbarem Instandhaltungsbedarf. Es bestehen Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände u.a. an Fassade, Balkon (vermutliche Betonkorrosion), Außenanlagen und Badezimmern. Die Fassaden und Balkone sind abgenutzt, der Wärmedämmstandard entspricht einem energetisch einfachen Altbau.

Hinweis des Sachverständigen:

• Der Altbau hat zwei Wohnungen, die durch ein innenliegendes Treppenhaus miteinander verbunden sind. Der Anbau ist im Dachbereich offen, hier wäre eine Abhilfe erforderlich, um auch das Wohnungseigentum gegeneinander in der vertikalen Ebene abzuschließen.

• Im Erdgeschoss ist eine Raumeinheit die zu Nr.1 gehört. Eine einfache Abmauerung oder eine leichte Trennwand wäre ausreichend.

Grundstück

Das Grundstück hat einen rechteckigen Zuschnitt (ca. 26,5 x 32 m), insgesamt 867 m², davon sind 387,60 m² dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet. Die Fläche ist eben, straßenseitig erschlossen, teilweise mit Jägerzaun und Hecke eingefriedet, der Garten ist ziergärtnerisch angelegt. Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf die im Aufteilungsplan markierte Fläche.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung (Baujahr 1997), Kompaktheizkörper

• Elektroinstallation teilweise im Altzustand, teils modernisiert

• Fenster: Isolierverglasung, teils Kunststoff (erneuert), teils Holz (älter)

• Böden: Laminat, Teppich, Kunststoffbeläge, Fliesen im Bad

• Sanitärausstattung: Stand-WC mit Druckspüler, Waschbecken, Einbauwanne bzw. Dusche, überwiegend Standard 1970er Jahre

• Terrasse (EG, Waschbetonplatten, Pergola mit Kunststoffwellplattenüberdachung)

• Balkon (DG, Altzustand, vermutlich Betonkorrosion)

• Pkw-Garage (ca. 16,41 m², automatisches Holzschwenktor, Untergeschoss)

Emmendingen, Stadtteil Bleiche, Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg (ca. 29.500 Einwohner)

Die Immobilie befindet sich im Westen des Ortsteils Bürkle-Bleiche, in einer guten reinen Wohnlage (Wohnanliegerstraße ohne Durchgangsverkehr). Die Nachbarschaftsbebauung besteht aus Wohnhäusern verschiedener Größen mit gepflegten Hausgärten. Das angrenzende Grundstück nebenan ist aktuell unbebaut, künftige Bebauung ist zu erwarten. Der Abstand zur Bundesstraße B3 beträgt etwa 400 m, Bahngleise verlaufen etwa 150 m entfernt. In unmittelbarer Nähe (ca. 250 m westlich) schließt sich jedoch ein Gewerbegebiet an.

Schulen (Grund- und Werkrealschule sowie Kindertagesstätten) sind im Stadtteil vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich in der Kernstadt Emmendingen. Die Verkehrsanbindung ist durch ausreichende Busverbindungen gegeben, der Bahnhof liegt ca. 2 km entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weitere Infrastruktur sind stadtteilbezogen gut vertreten.