Zwangsversteigerung Ein-/Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 369.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Ein- bis Zweifamilienhaus (Doppelhaushälfte), einer Scheune und einer Doppelgarage bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, sodass sich die Bewertung auf die äußere Inaugenscheinnahme sowie auf die vorliegenden Unterlagen und Baupläne stützt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist eine einseitig angebaute Doppelhaushälfte, die als Ein- bis Zweifamilienhaus nutzbar ist. Das ursprüngliche Baujahr wird auf etwa 1900 datiert, laut Energieausweis 1930, wobei der Umbau in Massivbauweise zwischen 1968 und 1971 erfolgte. Das Gebäude verfügt über Erd-, Ober- und Dachgeschoss, ist teilweise unterkellert und bietet insgesamt etwa 184 m² Wohnfläche. Die Grundrissgestaltung ist funktional und entspricht den Standards des damaligen Baujahrs. Die Belichtung ist größtenteils als normal einzustufen, gesichert durch eine wertrelevante Abstandsflächen-Baulast.

Die Sanierungs- und Modernisierungsstandards entsprechen teils einfachem, teils durchschnittlichem Niveau; in einigen Bereichen besteht Reparaturbedarf. Augenscheinlich wurden einzelne Fenster und die Haustür erneuert. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Das Dach ist als Satteldach mit Ziegeldeckung ausgeführt. Zum Denkmalschutz gibt es keinerlei direkte Auflagen, es besteht jedoch Umgebungsschutz aufgrund der Nähe zu einer denkmalgeschützten Kirche.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude besteht aus einer freistehenden Scheune in Mischbauweise (Fachwerk/Bruchstein/Sandstein, etwa Baujahr 1930), an deren Rückseite sich ein Schuppen anschließt. Die Scheune weist bestehende Bauschäden auf, wie Risse im Mauerwerk, defektes Fachwerk und teilweise fehlende Fenster- und Türabschlüsse.
Des Weiteren gibt es eine massiv gebaute Doppelgarage (Baujahr ca. 1980) mit Flachdach, das als Dachterrasse genutzt wird.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 1.124 m² und ist durch einen unregelmäßigen Zuschnitt gekennzeichnet. Die Anbindung an die öffentliche Straße beträgt ca. 9,5 m. Das Gelände weist eine mäßige bis steile Hanglage auf; im vorderen Bereich befindet sich ein Fremdgrundstück, das durch eine Abstandsflächen-Baulast für die Erhaltung der Belichtung auf dem Bewertungsgrundstück belastet ist. Die Erschließung erfolgt über die Würmer Hauptstraße (asphaltierte Nebenstraße). Es sind keine tiefgreifenden Einschränkungen hinsichtlich Altlasten, Hochwassergefahr oder gravierende Bodenbewegungen dokumentiert. Teilweise finden sich befestigte Wege, Mauern und Einfriedungen auf dem Grundstück sowie einfache gärtnerische Anlagen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Wohnhaus (ein bis zwei Wohneinheiten) genutzt.

Standort/Makrolage:
Pforzheim, Stadtteil Würm, ca. 130.000 Einwohner, Landkreis Enzkreis, Baden-Württemberg.

Mikrolage / Wohnlage:
Das Objekt liegt im südlichen Ortskern von Würm, einem ländlich geprägten und naturnahen Stadtteil mit rund 3.000 Einwohnern. Die Umgebung ist geprägt durch historischen Gebäudebestand, dörfliches Umfeld, hohen Waldanteil sowie Spazier- und Wanderwege. Im weiteren Wohnumfeld überwiegt Wohnbebauung mit Ein- und Zwei- sowie wenigen Nebengebäuden. Das Grundstück liegt an einer asphaltierten Nebenstraße ohne Bürgersteig, in Hanglage. Eine direkte Beeinträchtigung durch Straßenlärm ist im südlichen und östlichen Bereich mit Werten von 55–59 dB(A) tagsüber gering bis mäßig vorhanden.

Soziale Infrastruktur:
Vor Ort sind eine Grundschule, Kindertagesstätten, kleinere Geschäfte und Dienstleister, eine Ortsverwaltung sowie Ärzte vertreten. Die Busanbindung und Nähe zur Würmtalstraße ermöglichen den Anschluss an das Pforzheimer Zentrum. Weitere Versorgungseinrichtungen und höhere Schulen befinden sich in der Kernstadt.

Gabler-Saliter Bankgeschäft AG, Obergünzburg, Tel.: (0 83 72) 709-156