Zwangsversteigerung Dreizimmerwohnung mit Wintergarten und Kellerraum

Verkehrswert: 268.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Wohnungseigentum Nr. 8 im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit einer Dreizimmerwohnung, Wintergarten und Kellerraum Nr. 8.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.09.2025 von außen und am 07.10.2025 innen besichtigt. Das Wohnungseigentum samt aller zugehörigen Räume konnte besichtigt werden; die Beschreibung und Bewertung stützen sich ergänzend auf Aufteilungspläne, Teilungserklärung und vorliegende Bauunterlagen.

Wohnung

Die im 2. Obergeschoss links des Seitengebäudes gelegene Eigentumswohnung Nr. 8 ist als Dreizimmerwohnung mit offener Küche, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Wintergarten ausgebildet. Die Wohnfläche beträgt 86,10 m²; zum Sondereigentum gehört außerdem Kellerraum Nr. 8 im Kellergeschoss. Der Grundriss ist zweckmäßig, mit durchschnittlichen Raumabmessungen. Die offene Küche liegt am Ende des Flurs und dient als Durchgang zum Wohnraum; ergänzend sind ein Wintergarten und ein angrenzender Abstellraum vorhanden.

Die Belichtung ist ausreichend; die Wohnung ist nach Osten und Süden orientiert. Sämtliche Räume sind natürlich belicht- und belüftbar. Der Zustand ist teils bauzeitgemäß, teils renoviert und insgesamt befriedigend. Als wertrelevante Mängel und Unterhaltungsdefizite wurden zwei Setzrisse an einer Innenwand und an einer Außenwand sowie ein leichter Renovierungsbedarf in Form von Malerarbeiten genannt. Die Wohnung wurde um 1992 renoviert; Bad/WC wurden in diesem Zusammenhang modernisiert, die Fenster stammen vermutlich aus der Zeit um 1990.

Gebäude

Das Gebäude ist ein viergeschossiges, vollunterkellertes Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1907, bestehend aus Vorderhaus und angebautem Seitengebäude mit insgesamt 13 Wohnungen. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut. Das Bewertungsobjekt liegt im Seitengebäude; der Zugang erfolgt von der Straße über die Durchfahrt, der Hauseingang befindet sich an der östlichen Seite des Seitengebäudes. Die Bebauung ist in die Umgebung eingefügt.

Das Haus verfügt über vier Vollgeschosse und eine Vollunterkellerung. Modernisierungen und Umbauten umfassen die Kernsanierung des Anbaus 1987, die Erneuerung der Dacheindeckung mit Dämmung um 1990, den Fensteraustausch vermutlich ebenfalls um 1990, den Anbau von Balkonen in Stahlkonstruktion 2010, die Treppenhausrenovierung 2018 sowie die Erneuerung der Übergabestation 2022. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich überwiegend in befriedigendem Bauzustand; besonderer Instandhaltungsstau wurde nicht festgestellt, allerdings ist die Putzfassade renovierungsbedürftig. Größere Maßnahmen waren laut Protokoll der Eigentümerversammlung nicht geplant; beschlossen war die Erneuerung der Hauswasserstation.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet. Das Mietverhältnis bestand seit dem 05.11.1992.

Das Objekt liegt in Mannheim, Stadtteil Innenstadt, im Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg, mit rund 310.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist zentral in der nördlichen Innenstadt im Quadrateviertel und als mittlere Wohnlage eingestuft. Die Umgebung ist überwiegend von vier- bis fünfgeschossiger Wohnbebauung in geschlossener Zeilenbauweise geprägt. Das Haus liegt an einer einspurig ausgebauten, asphaltierten Einbahnstraße mit Gehwegen auf beiden Seiten und Parktaschen. Besondere Störbetriebe sind nicht bekannt; bei der Besichtigung wurden normale innerstädtische Immissionen festgestellt. Das Hochwasserrisiko ist als gering, das Starkregenrisiko als mittel eingestuft.

Schulen aller Art, Hochschulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie die üblichen öffentlichen Einrichtungen einer Großstadt sind vorhanden. Die nächstgelegene Straßenbahnhaltestelle ist etwa 200 m entfernt, der Hauptbahnhof etwa 2 km; zudem besteht eine gute Anbindung an das überregionale Straßennetz.

Das Grundstück des Mehrfamilienhauses ist 554 m² groß, rechteckig zugeschnitten und annähernd eben. Es ist etwa 12,60 m breit und ca. 44 m tief, zur Straße und zu den Nachbargrundstücken grenzständig bebaut und voll erschlossen. Hofseitig bestehen eine betonierte Hoffläche, ein kleiner begrünter Innenhof mit Büschen sowie teilweise Einfriedigungen durch Metallzaun, Mauer und Grenzbebauung. Im Hof befinden sich ein Carport in Stahlkonstruktion mit zwei Stellplätzen und ein Fahrradunterstellplatz; dem Wohnungseigentum Nr. 8 ist jedoch kein Stellplatz zugeordnet.

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