Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Lfd. Nr. 1: 1/2 Anteil an Doppelhaushälfte, Verkehrswert: 144.500,00 €
Lfd. Nr. 2: 1/2 Anteil an Doppelhaushälfte, Verkehrswert: 144.500,00 €
Gesamtverkehrswert: 289.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte samt integrierter Garage, Wintergartenanbau und kleiner Laube.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.04.2026 besichtigt. Das Wohnhaus und das Grundstück konnten uneingeschränkt in Augenschein genommen werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf vorgelegte Plan- und Bestandsunterlagen.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um eine einseitig angebaute Doppelhaushälfte in Massivbauweise aus dem Baujahr 1989 mit integrierter Garage im Untergeschoss. Das Gebäude ist eingeschossig errichtet, vollständig unterkellert und mit einem voll ausgebauten Dachgeschoss versehen. Im Jahr 2002 wurde an der Südseite ein unterkellerter Wintergarten in Holz-Ständerbauweise angebaut. Zusätzlich besteht an der Westgiebelseite ein kleiner Erkervorbau im Erdgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 295,40 m², die Wohnfläche 136,71 m² und die Nutzfläche im Untergeschoss ca. 76,15 m².

Die Wohnräume verteilen sich auf Erd- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich ein großer offener Wohnbereich mit Übergang zum Wintergarten, ein offen angebundenes Esszimmer mit Erker, eine Küche, ein separates WC sowie Diele und Hauseingang. Im Dachgeschoss sind Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad und Flur untergebracht; Teile der Räume liegen im Bereich der Dachschrägen. Im Untergeschoss befinden sich Büroraum, Lagerraum, weiterer Abstellraum unter dem Wintergarten, Heizraum, Öllager, Flur und Garage. Der Zugang erfolgt straßenseitig über eine Außentreppe auf Erdgeschossebene.

Die Grundrissgestaltung ist für ein Einfamilienhaus funktional, mit offenem Wohnbereich und klarer Trennung von Wohnen und Nebenräumen. Die Belichtung wird insgesamt als durchschnittlich bis gut beschrieben, die Besonnung als durchschnittlich.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude als Einfamilienhaus genutzt und von einer Miteigentümerin allein bewohnt. Der bauliche Zustand ist renovierungsbedürftig und stark abgenutzt. Es besteht erheblicher Unterhaltungs- und Reparaturstau. Genannt sind unter anderem stark abgenutzte Räume, Verfüllung mit Gerümpel, Reparaturbedarf am Holzwerk und an der Fassade, Rissbildungen an Wand- und Deckenflächen, starker Fassadenbewuchs, Schäden an einem Holz-Dachflächenfenster sowie stark abgenutzte Sanitärausstattung. Die Heizungsanlage stammt aus der Bauzeit und birgt ein hohes Erneuerungsrisiko. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Als weiteres Gebäude bzw. weiterer wertrelevanter Bauteil ist auf der Rückseite eine kleine Laube in Holz-Freipfostenkonstruktion mit Pultdach und Wellskobalit-Deckung vorhanden; die Bodenfläche ist mit Betonpflaster befestigt. Hinzu kommen eine Pergola bzw. ein teilweise überdachter Freisitz, die straßen- und rückseitigen Außentreppen, der Erkervorbau sowie der unterkellerte Wintergartenanbau aus 2002. Die PKW-Garage ist in das Untergeschoss des Wohnhauses integriert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Einfamilienhaus eigengenutzt; weitere Mieter oder Pächter sind nicht bekannt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach ohne Dachaufbauten, Holzdachkonstruktion, Betondachsteine, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech; Wintergarten ebenfalls mit Holz-Satteldach.

• Heizung & Warmwasser: Öl-Warmwasser-Zentralheizung mit Ölkessel und Weishaupt-Ölbrenner aus der Bauzeit; Wärmeabgabe über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen; Öllagerung über drei Kunststoff-Batterietanks zu je 2.000 l; zentrale Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage; zusätzliche Beheizung über einen hoch gekachelten Kachelofen im Wohnbereich.

• Elektroinstallation: im Wohnbereich unter Putz mit durchschnittlicher Ausstattung, Sprechanlage, Telefonanschluss und Türöffner; im Untergeschoss teils auf Putz, teils unter Putz, einfache Ausstattung.

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, teils bodentiefe Verglasungen und Sprossenteilung; im Dachgeschoss einzelne Kunststoff-Isolierglas-Dachflächenfenster; Rollläden aus Kunststoff mit Kurbelgetriebe.

• Sanitärausstattung: Bad im Dachgeschoss mit Einbauwanne, Duschwanne mit Abtrennung, Wand-WC und Doppelwaschtisch, farbige Ausstattung, Bodenfliesen und raumhoch geflieste Wände; separates WC im Erdgeschoss mit Wand-WC und Handwaschbecken, ebenfalls gefliest.

Das Objekt liegt in Sulz am Neckar, Ortsteil Mühlheim, mit rund 12.800 Einwohnern im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine mittelgute Wohnlage in zentraler Ortslage an der Ortsdurchfahrt. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus 1- bis 2-Familienhäusern. Das Grundstück liegt an einer Kreisstraße als Ortsdurchfahrt mit mäßigem Durchgangsverkehr. Die südliche Grundstücksgrenze grenzt an das Ufer des Mühlbachs.

Im Ortsteil bestehen Grundschule, Kindergarten sowie einfache Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, außerdem besteht Busverbindung nach Sulz am Neckar. Weitere Schulen, Ärzte, Apotheke, umfangreichere Einkaufsmöglichkeiten und der Bahnhof befinden sich in Sulz am Neckar.

Das Grundstück ist 263 m² groß, eben, rechteckig, schmal und lang geschnitten, mit ca. 9 m Straßenfront und ca. 28 m mittlerer Tiefe. Es liegt höhenmäßig normal zur Straße, ist eingefriedet durch Hecken und Zaun und mit dem Hauptgebäude einseitig grenzständig bebaut. Das Flurstück ist baulich maximal ausgenutzt.