Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum

Verkehrswert: 463.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 sowie um das Sondernutzungsrecht an der im Beiplan blau schraffierten Grundstücksfläche Nr. 2 und Stellplätzen Nr. 14 und 15.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.05.2025 vom Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung, vorliegender Bauunterlagen sowie der Planunterlagen. Bestimmte Bauteile und technische Anlagen wurden nicht geprüft. Die Bewertung der Flächen erfolgte auf Basis von Planzeichnungen und Plausibilitätsprüfung.

Gebäude (Einfamilienhaus – Wohnungseigentum Nr. 2)

Das bewertete Objekt ist eine Doppelhaushälfte, ursprünglich Baujahr 1954, welche im Jahr 2010 einer vollständigen Kernsanierung unterzogen wurde. Dabei wurden sämtliche Gewerke erneuert, wozu Dach, Fassade, Haustechnik sowie Oberflächen in allen Bereichen zählen. Die Wohnung umfasst ca. 136 m² Wohnfläche, verteilt auf ein Vollgeschoss (Erdgeschoss) und ein vollständig ausgebautes Dachgeschoss. Das Gebäude ist voll unterkellert.

Im Untergeschoss befinden sich Kellerräume und der Heizraum. Das Erdgeschoss verfügt über einen offenen Wohn- und Essbereich, eine Küche, ein modernes Badezimmer mit Dusche, ein Gäste-WC sowie eine Terrasse. Das Dachgeschoss beherbergt vier Zimmer, einen Flur und einen Balkon. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und zeitgemäß, jedoch befindet sich das Bad nur im Erdgeschoss, nicht im Schlafbereich des Dachgeschosses.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit Stahlbetonfundamenten, Mauerwerks-Außen- und Innenwänden, Holzbalkendecken und einem wärmegedämmten Satteldach mit Ziegeleindeckung. Die Fenster sind moderne Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung und elektrischen Rollläden. Die Fassade ist durch ein Wärmedämmverbundsystem gedämmt. Die innenliegende Stahltreppe ist mit Holztritten ausgestattet.

Ein Balkon sowie eine Terrasse gehören zur Wohnung, ebenso die zugeordneten Hofflächen per Sondernutzungsrecht. Die Belichtungsverhältnisse und der Grundriss entsprechen modernen Anforderungen. Mängel oder Schäden sind nur geringfügig vorhanden (Restarbeiten am Balkon). Das Gebäude präsentiert sich insgesamt in gutem und modernisiertem Zustand, es besteht kein nennenswerter Sanierungsstau.

Insgesamt umfasst die Wohnanlage sechs Doppelhaushälften, deren Erschließung über eine gemeinsame private Zufahrt erfolgt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dach: Satteldach in Holzkonstruktion, Ziegeleindeckung, mit genehmigten Dachgauben, Zwischensparrendämmung

• Heizung & Warmwasser: Gasbrennwertheizung, Wärmeabgabe über Fußbodenheizung, zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: komplette Erneuerung im Zuge der Kernsanierung

• Böden: durchgehend Fliesenbeläge

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung, elektrisch betriebene Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Modernes Bad im EG mit Dusche, WC und Waschbecken sowie separates Gäste-WC mit Handwaschbecken

Mannheim-Seckenheim (rund 320.000 Einwohner, Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg)
Das Objekt befindet sich im Stadtteil Seckenheim, etwa 8 km von der Mannheimer Innenstadt entfernt. Die Umgebung ist durch eine überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung geprägt. Es handelt sich um eine ruhige und familienfreundliche mittlere Wohnlage. Die Zufahrt zu den Häusern erfolgt teils über eine private, mit Betonverbundsteinen befestigte Straße vom öffentlichen Spargelweg, einer gepflasterten, eineinhalbspurigen Anliegerstraße ohne Gehwege.

Infrastruktur
Seckenheim ist sehr gut angebunden: Autobahnanschlüsse (A6, A5, A656) liegen im Umkreis von 1,5 bis 7 km, Straßenbahnlinie 5 und S-Bahn Rhein-Neckar (S3) bedienen den Stadtteil, mehrere Buslinien ergänzen das Angebot. Haltestellen sind fußläufig erreichbar.
Vor Ort sind zwei Grundschulen, eine Werkrealschule, mehrere Kitas, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie alle öffentlichen und sozialen Einrichtungen vorhanden. Weiterführende Schulen und Universitäten sind in Mannheim erreichbar.

Grundstück/Topografie
Das Grundstück (Gesamtgröße 2.505 m², bewertet wurde 1/8-Anteil) weist eine Z-förmige, unregelmäßige Form und eine Breite von etwa 10–60 m sowie eine Tiefe von 25–67 m auf. Es ist eben und vollständig erschlossen. Ein Teil ist als private Zufahrt, der Rest als Gärten, Hauszugänge und Stellplätze genutzt. Es besteht Sondernutzungsrecht am eigenen (blau gekennzeichneten) Hauszugang und Hofbereich.
Die Außenanlagen sind gepflegt, teilweise mit Metallzaun eingefriedet. Hofbereich und Stellplätze sind befestigt, Pkw-Stellplätze befinden sich im Freien. Keine Altlasten, Wertminderungen oder Bauschäden, nur geringfügige Restarbeiten an der Balkonkonstruktion.

Sparkasse Rhein Neckar Nord, Frau Schepula, Telefon: 0621-298-1280