Zwangsversteigerung Büroeinheit mit Keller

Verkehrswert: 138.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Teileinheit (gewerblich genutzte Einheit im Erdgeschoss) und zwei Kellerräume, SE-Nr.2.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.01.2025 von innen und außen durch eine zerstörungsfreie Inaugenscheinnahme besichtigt. Grundlage für die Bewertung bildeten neben der Ortsbesichtigung die vorgelegten Pläne aus der Baugenehmigung und die Teilungserklärung sowie weitere schriftliche Unterlagen.

Der Grundriss der Einheit umfasst ca. 48 m² Nutzfläche, gegliedert in Büro 1, Büro 2, Aufenthaltsraum, Flur und Sanitärbereiche. Die Räume sind größtenteils durch Fenster belichtet; jedoch bestehen erhebliche Belüftungsmängel, was zur Schimmelbildung führte. Die Büroräume befinden sich in einem katastrophalen Zustand. Die Grundrissgestaltung ist funktional, allerdings in einem sehr schlechten, sanierungsbedürftigen Zustand. Die Kellerräume sind mittels Holzlatten abgetrennt und in ungeordnetem, verwahrlostem Zustand.

Gebäude

Das Objekt befindet sich in einem vollunterkellerten Wohn- und Geschäftshaus mit 7 Parteien, darunter 2 Gewerbeeinheiten und 5 Wohneinheiten. Das Gebäude stammt vermutlich aus der Gründerzeit um 1900 und wurde mehrfach umgebaut und erweitert. Die bewerteten Büroräume befinden sich im Hinterhaus, zugänglich über einen Durchgang im Haupthaus und eine Treppe mit 5 Stufen. Der hintere Anbau (Büroräume und eine darüberliegende Wohneinheit) wurde 1994 errichtet. Typisch für diese Zeit sind die verwendeten Bauelemente wie verzinkte Stahltreppen und Kunststofftüren. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz, ist jedoch im Werteplan der Stadt als „erhaltenswert“ eingestuft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit entgegen der geltenden Teilungserklärung vom Eigentümer und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt. Die widmungswidrige Nutzung (anstatt Büro) und mangelnde Belüftung führten zu erheblicher Schimmelkontamination. Die Räume sind leerstehend zu übergeben.

• Gasbrennwerttherme im Keller für Heizung und Warmwasser

• Wärmeübertragung durch Heizkörper

• Elektroinstallation alt; im Badbereich hängen teilweise Kabel heraus

• Bodenbeläge aus Laminat (teils beschädigt und zu entfernen)

• Fenster (Material nicht explizit benannt, übliche Bauweise 1994, vermutlich Kunststoff)

• Sanitäreinheit mit WC und Dusche, Zustand sanierungsbedürftig

Die Objekt befindet sich in der historischen Altstadt von Konstanz mit Nahversorgung, Einzelhandel, Schule, Kindergarten, Ärzten und Gastronomie in fußläufiger Nähe.

Die Umgebung ist geprägt von 4 bis 5-geschossigen Wohn- und Geschäftshäusern, die Blarer Straße ist eine ruhige Durchgangsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen. Kfz-Stellplätze sind ausschließlich im öffentlichen Straßenraum (mit Anwohnerparkausweis gegen Gebühr) vorhanden.

Zur Infrastruktur: Kindergarten (200 m), Grund-/Hauptschule (500 m), Gymnasium (700 m), Supermarkt/Einkaufszentrum (300 m), Krankenhaus (800 m), Apotheke (300 m), Bushaltestelle (100 m), Bahnhof (700 m), Flughafen Friedrichshafen (ca. 27 km).