Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung mit Garage und Keller

Verkehrswert: 590.000,00 € (inkl. Sicherheitsabschlag)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan vom 14.09.1995 mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im EG mit Garage und Keller, in einem Zweifamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.05.2026 besichtigt, jedoch nur von außen und in den zugänglichen Bereichen. Das Objekt konnte innen nicht besichtigt werden; die Bewertung der Wohnung, des Treppenhauses und des Kellers beruht deshalb ergänzend auf Unterlagen, Planangaben und äußerlich feststellbaren Merkmalen.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit ist eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit einer aus Planunterlagen übernommenen Wohnfläche von ca. 141,47 m². Zum Sondereigentum gehören außerdem Keller Nr. 1 sowie Garage Nr. 1. Laut Planunterlagen sind ein Bad, ein separates WC mit Waschtisch sowie zwei Zugänge zur Terrasse vorhanden. Die Terrasse ist sowohl über massive, geflieste Stufen als auch über eine gewendelte Stahltreppe mit dem Garten verbunden.

Die Grundrissgestaltung ist mangels Innenbesichtigung nur eingeschränkt beurteilbar. Nach den vorliegenden Unterlagen handelt es sich um eine für die Gebäudeart großzügige Erdgeschosswohnung mit baujahrtypischem Zuschnitt und guter Nutzbarkeit. Aufgrund der Erdgeschosslage sowie der Terrassen- und Gartenzuordnung ist von einer guten Belichtung und Besonnung auszugehen. Der Ausstattungsstandard wurde als gut angenommen.

Der Innenzustand konnte nicht geprüft werden, da kein Zugang gewährt wurde. Bekannte Modernisierungen betreffen jedenfalls die Aufteilung im Jahr 1995 sowie später den Terrassenoberbelag und die Brüstung. In der Wertermittlung wurde wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes Zweifamilienhaus in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise mit Ursprungsbaujahr ca. 1959. Es umfasst insgesamt zwei Wohneinheiten. Die Wohnung wird über den Gebäudeeingang an der Ostfassade erschlossen; vorhanden sind eine Klingelanlage mit Video- und Gegensprechfunktion, ein überdeckter Eingang und freistehende Briefkästen im Vorgarten. Das Treppenhaus verfügt vermutlich über eine massive Treppe mit Kunststeinbelag. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Die Fassade ist als Lochfassade mit Balkonen zur Westseite ausgebildet. Das Gebäude wurde 1995 und später modernisiert; dabei wurden unter anderem die ehemaligen Glasbausteine im Treppenhaus durch Fenster ersetzt. Eine Denkmaleigenschaft besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion, vermutlich mit Betonziegeldeckung

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, im Vorgutachten mit Baujahr 1997 angegeben; Öltank mit ca. 10.000 l; Warmwasserversorgung vermutlich zentral

• Fenster: vermutlich Holzrahmenfenster mit Isolierglas und Rollläden, teils ca. Baujahr 1995 oder älter; teilweise einbruchshemmend durch außenliegende Stahlgitter; Treppenhausfenster vermutlich Metallrahmen mit Isolierglas; außenliegende Alu-Lamellenstores zur Verschattung

• Sanitär: laut Planunterlagen ein Bad sowie ein separates WC mit Waschtisch

• Elektro/Zu- und Eingangsbereiche: Klingelanlage mit Video- und Gegensprechfunktion; Garagentor elektrisch betrieben

• Böden:

  • Außenbereich/Eingang: Betonsteinplatten

  • Treppen/Terrasse: geflieste Stufen zur Terrasse

  • Treppenhaus: vermutlich Kunststeinbelag

Das Objekt liegt in der kreisfreien Stadt Karlsruhe mit 306.502 Einwohnern, im Stadtteil in Karlsruhe-Durlach mit rund 30.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist eine gute bis sehr gute Wohnlage in einem von 2- bis 3-geschossiger Wohnbebauung mit Ein- und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägten Umfeld. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße parallel zur Badener Straße. Am Besichtigungstag waren keine nennenswerten Verkehrsimmissionen wahrnehmbar.

In Durlach sind die üblichen Infrastruktureinrichtungen vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten bestehen zahlreich im Stadtteil. Eine Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs befindet sich in etwa 800 m Entfernung; zudem besteht über die Durlacher Allee ein guter Anschluss an das überregionale Straßennetz und die Autobahn A 5. Der Hauptbahnhof Karlsruhe ist in etwa 25 Minuten erreichbar.

Das Grundstück hat insgesamt 809 m², ist nahezu rechteckig zugeschnitten und misst etwa 26 m in der Breite sowie etwa 31 m in der Tiefe. Es fällt in westlicher Richtung ab. Die Erschließung erfolgt über die Lußstraße. Im Außenbereich sind Grünflächen, Wege, Zufahrten und eine Brunnenanlage vorhanden.