Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Lfd. Nr. 1: Dreizimmer-Wohnung mit Küche und Badezimmer im Hochparterre, Wfl. ca 62 m²; Verkehrswert: 62.000,00
Lfd. Nr. 2: Weg- und Zufahrtsfläche; Verkehrswert: 4.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der mit Nr. 1 bez. Wohnung im EG. Des Weiteren gelangt ein Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde nach zwei anberaumten Ortsterminen am 28.10.2025 besichtigt; die Haustür stand offen, sodass die zu bewertende Wohnung betreten werden konnte. Das Objekt wurde teilweise in Augenschein genommen, ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundbuch-, Plan- und Bauaktenunterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 ist als Dreizimmerwohnung mit Küche und Badezimmer im Hochparterre ausgebildet. Die Wohnfläche wurde aus dem Aufteilungsplan abgeleitet und beträgt ca. 62 m²; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht. Die Raumstruktur umfasst Diele bzw. Flur, Kochbereich, Bad und drei Zimmer. Der Grundriss ist einfach und funktional angelegt, insgesamt jedoch dem Altbaubestand entsprechend eher schlicht. Die Belichtung erfolgt über normale Fensteröffnungen; das Badezimmer ist tagesbelichtet. Die Besonnung wird lagebedingt als gut beschrieben.

Der Innenausbau befindet sich überwiegend in einfachem, teilweise provisorischem Zustand. Erkennbar waren uneinheitliche und teils beschädigte Wandflächen, Ausbesserungsstellen an Zargen und Laibungen sowie ein neuerer Laminatbelag, der offenbar über älteren Bestand verlegt wurde. Das Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschbecken wirkte im Vergleich zur übrigen Wohnung noch am ehesten gebrauchsfähig; akute Feuchtigkeitsschäden waren dort nicht erkennbar. Insgesamt ist der Wohnungszustand deutlich unterdurchschnittlich und von erheblichem Modernisierungsbedarf geprägt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein teilunterkellertes, eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, angebaut an das Nachbarhaus. Es umfasst insgesamt zwei Wohneinheiten und ist nach WEG geteilt; auf die Wohnung entfallen 500/1.000 Miteigentumsanteile. Das Baujahr ist nicht bekannt, für die Wertermittlung wurde ein fiktives Baujahr 1960 angesetzt; die WEG-Aufteilung erfolgte ca. 2017. Die Bruttogrundfläche des Gesamtgebäudes wurde überschlägig mit ca. 263,88 m² ermittelt.

Konstruktiv bestehen vermutlich Streifenfundamente, massive Außen- und Innenwände, nichttragende Leichtbauwände, eine Gewölbedecke über dem Keller sowie vermutlich eine Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss. Der Baukörper ist einfach strukturiert. Die Grundrissgestaltung des Hauses entspricht einem älteren kleinen Wohngebäude; Belichtung und Besonnung sind grundsätzlich ordentlich, werden jedoch durch den baulichen Zustand überlagert. Eine umfassende Modernisierung ist nicht erkennbar.

Der Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums ist schlecht. Sichtbar sind eine stark gealterte Dachdeckung, verwitterte Fassaden mit Abplatzungen, Rissen sowie Algen- und Feuchteerscheinungen, überalterte Fenster und Außentüren sowie ein ungepflegter Eingangs- und Außenbereich. Das Gebäude weist erheblichen Instandhaltungsstau und wirtschaftliche Überalterung auf. Denkmalschutz ist nicht bekannt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend; Miet- oder Pachtverhältnisse bestanden nicht.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, eingedeckt mit Falzziegeln; Entwässerung über Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Etagenheizung; im Bad ältere Gastherme zur Heizungs- und Warmwasserbereitung

• Elektroinstallation: befriedigender Ausstattungszustand

• Fenster: isolierverglaste Holz- und Kunststofffenster, teils mit Rollläden

• Sanitärausstattung: Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschbecken, tagesbelichtet

• Türen: Hauseingangstür in Holz mit Glaseinsatz; Innentüren aus Holz bzw. Holzfertigteile, teils mit Glasausschnitt

• Böden:

  • Laminat in Wohnräumen

  • Fliesen in Teilbereichen, insbesondere Nass- und Nebenräumen

• Wand- und Deckenoberflächen: verputzt und gestrichen bzw. tapeziert

• Treppen: Außentreppe aus Beton mit Kunststeinbelag und Stahlgeländer

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Müllheim-Niederweiler mit rund 20.097 Einwohnern im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch ein überwiegend wohngeprägtes Umfeld mit vorwiegend zweigeschossiger Wohnbebauung gekennzeichnet. Das Haus liegt an einer Anliegerstraße mit normalem Verkehrsaufkommen. Die Lage wird als funktional und nachfragegerecht beschrieben, zugleich besteht eine gewisse Lärmbelastung. Die Nachbarschaft ist von älteren Wohngebäuden geprägt; ein Naturschutzgebiet oder Biotop wurde nicht genannt.

Kindergarten, ärztliche Versorgung, Apotheke und Einkaufsmöglichkeiten sind in kurzer Entfernung vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Nähe, der Bahnhof ist einige Kilometer entfernt; die Anbindung an den überörtlichen Straßenverkehr ist über die nahe Autobahnanschlussstelle gut.

Das zugehörige Grundstück ist polygonal geschnitten, annähernd eben und horizontal. Die Zuwegung erfolgt über das Flurstück 179, an dem ein 1/8-Anteil besteht. Zufahrts-, Fuß- und Stellplatzflächen sind überwiegend bituminös oder mit Betonplatten befestigt. Das Grundstück ist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut.