Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung Nr. 3 mit Stellplatz

Verkehrswert: 88.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss rechts, sowie dem Abstellraum Nr. 3 und dem Sondernutzungsrecht an dem PKW-Abstellplatz Nr. 3.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.02.2026 örtlich besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Wohnung Nr. 3, Gemeinschaftsflächen, Außenanlagen und das Gebäude von außen. Das Objekt wurde teilweise auf Grundlage vorgelegter Unterlagen bewertet; der Balkon und der Dachspitz konnten nur eingeschränkt bzw. nicht besichtigt werden.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 3 liegt im Westteil des Obergeschosses und wird von der Nordseite über das gemeinschaftliche Treppenhaus erschlossen. Sie umfasst laut Teilungserklärung und Flächenberechnung 56,36 m² Wohnfläche und besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur sowie einem zu 50 % angesetzten Südbalkon; hinzu kommt ein ca. 2,26 m² großer Abstellraum im Erdgeschoss, der nur über den westlichen Eingangswindfang von außen erreichbar ist.

Der Grundriss ist insgesamt zweckmäßig und der Wohnungsgröße angemessen. Vom Flur aus werden auf der Nordseite Küche, Bad und Kinderzimmer erschlossen, auf der Südseite Wohnzimmer und Schlafzimmer. Vom Wohnzimmer besteht Zugang zum überwiegend durch den Dachvorsprung überdachten Südbalkon. Kinderzimmer und Schlafzimmer verfügen an der gemeinsamen Wand jeweils über einen Holz-Einbauschrank. Teilbereiche der Wohnung wirken etwas beengt, die Belichtung ist durch Fenster nach Westen bzw. Süden und den Balkonanschluss insgesamt ordentlich; die Besonnung ist insbesondere auf der Südseite günstig.

Der Zustand der Wohnung wird als durchschnittlich gut beschrieben. Vorhanden sind ältere Ausstattungselemente sowie leichter Renovierungs- und Fertigstellungsbedarf, unter anderem fehlende Fußleisten und teilweise Anstrichsbedarf an Türen. Der Balkon war wegen abgestellter Müllsäcke nicht begehbar und nur eingeschränkt einsehbar.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Wohnhaus mit insgesamt sechs Wohneinheiten, ursprünglich um 1965 in Massiv- und Holzständerbauweise als Vierfamilienhaus mit freiliegendem Erdgeschoss, Obergeschoss und zunächst nicht ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Der Ausbau des Dachgeschosses zu zwei weiteren Wohnungen erfolgte vermutlich vor 1982 im Zusammenhang mit der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Spätere Sanierungen bzw. Modernisierungen sind unter anderem für 2000, 2007 und 2020 dokumentiert, insbesondere an Dach und Fenstern; wertmäßig wurde ein fiktives Baujahr 1980 und eine modifizierte Restnutzungsdauer von 34 Jahren angesetzt.

Konstruktiv bestehen Streifenfundamente, Außenwände aus Beton bzw. Mauerwerk im Erdgeschoss sowie Holzfachwerk in Ober- und Dachgeschoss, Innenwände in Holzfachwerk, Holzbalkendecken und eine Decke über dem Erdgeschoss als Umo-/Kochdecke. Der Haupteingang liegt auf der Nordseite im Obergeschoss; das Treppenhaus erschließt Ober- und Dachgeschoss, die Erdgeschosswohnungen haben separate Zugänge von außen. Die Grundrissorganisation des Hauses ist einfach und funktional.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums zeigt noch mehrfach das ursprüngliche Baualter. Festgestellt wurden Modernisierungs-, Renovierungs- und Reparaturbedarf, unter anderem defekte Geländer an Innen- und Außentreppen, überalterte Eingangs- und Wohnungstüren, ältere Installationen in Allgemeinbereichen, Absackungen im Vorplatzbereich sowie Pflege- und Unterhaltungsbedarf an den Außenanlagen. Besonders wertrelevant ist die mutmaßlich asbesthaltige Eternitfassadenverkleidung an Ober- und Dachgeschoss mit deutlichen Schadstellen, vor allem an der Nordseite. Ein Denkmalschutz ist nicht angegeben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung auf Dauer vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach ohne Dachaufbauten, Holzdachkonstruktion; Dacheindeckung mit Betonziegeln, teilweise Schneefanghaken; Dach laut Gutachten vor ca. 15 Jahren erneuert und mit Aufdachdämmung versehen; Dachrinnen und Fallrohre aus Blech

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus 1964 mit Warmwasseraufbereitung, vermutlich teilweise erneuert; Wärmeabgabe über die wohnungsüblichen Heizflächen, ein zeitnaher Modernisierungs- bzw. Austauschbedarf wird angenommen

• Elektroinstallation: dem Baujahr bzw. Modernisierungsstand entsprechende Ausstattung; in Allgemeinbereichen teilweise noch ältere Installationen

• Fenster: Kunststofffenster, nach Eigentümerangabe überwiegend ca. 2020 erneuert, Fenster im Kinderzimmer ca. 2007; im Kinderzimmer Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Hänge-WC, Unterputzspülkasten und Waschbecken; Waschmaschinenanschluss in der Küche

• Böden: Laminat in den Wohnräumen; Fliesen in Küche und Bad

Das Objekt liegt in Rickenbach, Ortsteil Hütten, mit rund 3.900 Einwohnern in der Gesamtgemeinde, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nördlichen Ortsrand in einem von Wohnbebauung sowie Landwirtschafts- und Handwerksbetrieben geprägten Bereich. Das Wohnumfeld weist überwiegend Wohnbebauung und nicht störende Kleingewerbebetriebe auf. Das Haus liegt an einer Anliegerstraße; ein Gehweg ist nicht vorhanden. Störende Einflüsse wurden bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt. Die Wohnlage wurde als mittlere bis gute Wohnlage eingeordnet.

In der Gemeinde sind die wesentlichen Infrastruktureinrichtungen einer ländlichen Gemeinde vorhanden, darunter Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Schule, Verwaltung und Gastronomie. Kindergarten, Schulen und weitere Versorgungsangebote liegen teils auch in anderen Ortsteilen und Nachbargemeinden. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 200 m Entfernung; damit ist ein Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr gegeben.

Das zugehörige Grundstück hat eine Größe von 1.302 m², einen rechteckähnlichen, überwiegend regelmäßigen Zuschnitt und fällt von Nord nach Süd leicht ab. Die Ausrichtung verläuft Nord-Süd. An der Nordseite befinden sich gepflasterte Stellplätze mit Heckenabgrenzung, östlich und westlich Zufahrten, dazu Wege, Rasenflächen, Zierbepflanzung, Buschbestand und kleinere Stützmauern. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Rüttehof – Oberer Bühl“ in einem allgemeinen Wohngebiet.

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Herr Marker Tel.: 07621/ 976-6317