Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit zwei Balkonen und Garage

Verkehrswert: 95.300,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss mit zwei Balkonen, Kellerraum, SE-Nr. 9 und das Sondernutzungsrecht an der PKW-Garage Nr. 9.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.09.2025 vor Ort besichtigt; die Wohnung konnte innen, das Gemeinschaftseigentum in wesentlichen Teilen ebenfalls eingesehen werden. Die Garage wurde nur von außen besichtigt, ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundrisse, Teilungserklärung, Protokolle und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die im 2. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung Nr. 9 ist als Dreispänner-Grundriss angelegt und orientiert sich zur Ost-, West- und Nordseite. Die Wohnfläche beträgt rund 77 m². Laut Aufmaß und Planunterlagen umfasst sie Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur, innenliegendes Bad, separates innenliegendes WC sowie einen Balkon bzw. eine Loggia zur Westseite und einen weiteren Balkon zur Nordseite; hinzu kommt ein Kellerabstellraum mit etwa 4,84 m².

Die Grundrissgestaltung entspricht einem klassischen, funktionalen Zuschnitt mit getrennten Individualräumen und zentralem Flur. Das Wohnzimmer besitzt Zugang zur überdachten West-Loggia, das Kinderzimmer zum Nordbalkon. Durch die Ausrichtung zu mehreren Gebäudeseiten sind Belichtung und Besonnung insgesamt ordentlich, insbesondere für Wohn- und Schlafräume.

Der Zustand ist deutlich reparatur- und modernisierungsbedürftig. Innerhalb der Wohnung sind nach dem Gutachten insbesondere Wand- und Bodenfliesen in Bad, WC und Küche, die sanitären Einrichtungen samt Installationen, Anstriche, Balkonabdichtungen und Bodenbeläge im Balkonbereich zu erneuern; mittelfristig auch Fenster und Balkontüren. Die Wohnung war zum Stichtag leerstehend und im damaligen Zustand nicht vermietbar.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1972 errichtet, 2019 in Wohnungseigentum aufgeteilt und umfasst 17 Eigentumswohnungen. Es ist voll unterkellert, besitzt 5 Vollgeschosse mit Penthaus-Aufbau sowie einen Personenaufzug. Die Konstruktion besteht überwiegend aus massiven Bauteilen mit Stahlbetondecken; ein Denkmalschutz wurde nicht abgefragt.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist schadens- und instandsetzungsgeprägt. Besonders genannt werden defekte bzw. stillgelegte Aufzugsanlage, sanierungsbedürftige Steig- und Abwasserleitungen mit Wasserschadensrisiken, Sanierungsbedarf an Heizungsleitungen, Flachdachbereichen, Balkonen sowie perspektivisch an Fassade und Kellerdecke. Im Keller wurden Rohrbruchschäden und Tropfwasser aus Leitungen dokumentiert.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört die Kfz-Garage Nr. 9 in einer westlich angeordneten Garagenzeile. Es handelt sich um eine vermutlich 1972 errichtete, nicht unterkellerte Stahlbeton-Fertiggarage mit Flachdach, bituminöser Abdichtung, Betonboden und manuell betriebenem Stahlschwingtor. Die Größe beträgt ca. 2,80 × 5,50 m bei rund 16 m² Bruttogrundfläche. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend und nicht genutzt; nach dem Gutachten war sie im vorhandenen Zustand nicht vermietbar. Die Garage war mangels Innenbesichtigung hinsichtlich einer tatsächlichen Nutzung nicht näher überprüfbar.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach in Stahlbetonkonstruktion, im Randbereich teils als Terrasse ausgebildet; bituminöse, dreilagige Abdichtung mit Kiesbelag

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Heizkessel und Ölbrenner vermutlich aus 1993, Warmwasserspeicher ca. 500 l aus etwa 2000; Wärmeabgabe über Stahlrippenheizkörper mit Thermostatventilen

• Fenster: Kunststoffrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung, bodentiefe Kunststoffrahmen-Fenstertür zum Balkon; Bauzeit der Fenster etwa 1980, Kunststoffrollläden, gurtbetrieben, teilweise defekt

• Elektroinstallation: normale Ausstattung mit Anschlüssen in allen Räumen; Unterverteilung mit Sicherungen in der Wohnung, offene Zählertafeln im Kellergeschoss; Anschlüsse für Klingel, Sprechanlage, Telefon und Kabel-TV

• Sanitär: innenliegendes Bad mit Wanne, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; separates innenliegendes WC mit Stand-WC, Spülkasten und Handwaschbecken; jeweils einfache, erneuerungsbedürftige Ausstattung, mechanische Lüftung vermutlich vorhanden

• Bodenbeläge:

  • Laminat: Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Flur, Küche

  • Fliesen: Bad, WC, Balkon/Loggia zur Westseite, Balkon zur Nordseite

Das Objekt liegt in Oberhausen-Rheinhausen, Ortsteil Oberhausen, mit rund 9.500 Einwohnern in der Gesamtgemeinde und ca. 6.500 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am östlichen Ortsrand in einem älteren Siedlungsbereich. Es handelt sich um eine relativ gute, ruhige Wohnlage. Die Straße ist voll ausgebaut, die Fahrbahn bituminös befestigt, die Gehwege sind gepflastert. Nördlich befindet sich das Gelände der Eichenhof-Gemeinschaftsschule mit Sporthalle und Hallenbad. Die Nachbarschaft ist von mehrgeschossigen Wohngebäuden geprägt; westlich grenzt eine Garagenzeile an, angrenzende Gebäude sind teils direkt angebaut. Belästigungen durch Schnaken sind laut Gutachten nicht auszuschließen.

Grund- und Gemeinschaftsschule sind am Ort vorhanden, weiterführende Schulen befinden sich in Philippsburg. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf bestehen im Ort; ein größeres Einkaufszentrum liegt im Stadtteil Wiesental von Waghäusel. Busverbindungen bestehen, der Haltepunkt der Regionalbahn in Waghäusel ist etwa 2 km entfernt mit Verbindungen nach Karlsruhe und Mannheim. Eine gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist gegeben.

Das Grundstück ist etwa 1.034 m² groß, rechteckig zugeschnitten und eben zur Straßenhöhe. Die Straßenfront beträgt ca. 39 m, die Tiefe rund 26,5 m. Außenanlagen umfassen gepflasterte Zufahrts- und Stellflächen, einen befestigten Hauseingang sowie Grünflächen mit Rasen, Bäumen und Sträuchern. Das Quartier liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Steinekreuzgrund-Hammelsgrund“.