Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Tiefgaragenstellplatz

Lfd. Nr. 1: Es handelt sich um den Tiefgaragenstellplatz im 2. UG in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 29.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Es handelt sich um die Wohnung im 1. Obergeschoß und einen Kellerraum im 2. Untergeschoß ATP Nr. 39 in der Herrenkellergasse 16, 89073 Ulm - Verkehrswert: 281.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Es handelt es sich um ein mit einer repräsentativen Doppelhaushälfte, ca. 199 m² Wohnfläche, mit Doppelgarage und Pool bebautes Grundstück mit einer Fläche von ca. 784 m² in Hanglage am Michelsberg in der Alpenstraße 49, 89075 Ulm - Verkehrswert: 1.100.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung im 1. Obergeschoß und einen Kellerraum im 2. Untergeschoß ATP Nr. 39 nebst Stellplatz im 2. Untergeschoß ATP Nr. 5 im Gebäude Herrenkellergasse 16 in 89073 Ulm. Des Weiteren gelangt unter dem gleichen Aktenzeichen eine Doppelhaushälfte unter der Anschrift Alpenstraße 49, 89075 Ulm zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht, die Flächenberechnung stützte sich auf vorliegende Pläne und wurde anhand des Mietvertrags auf Plausibilität geprüft. Das Objekt umfasste die Wohnung, den Kellerraum, den Tiefgaragenstellplatz sowie die zugänglichen Gemeinschaftsflächen; der Heizungsraum war nicht zugänglich.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 39 befindet sich im 1. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses, liegt in einem rückwärtigen Gebäudeteil mit separatem Zugang und verfügt über ca. 68 m² Wohnfläche; im Mietvertrag sind ca. 72 m² genannt. Die Einheit umfasst drei Zimmer, Küche, Wohn-Essbereich, Bad, separates WC, Flur, Dachterrasse sowie einen zugeordneten Kellerraum im 2. Untergeschoss.

Der Grundriss wird im Gutachten als gut und funktional beschrieben. Die Räume sind ausreichend groß und hoch, die Wohnungsgröße ist marktgerecht. Die Wohnräume sind nach Osten ausgerichtet; die Dachterrasse orientiert sich nach Osten bzw. Süden. Durch die teils bodentiefen Fenster und die Fenster-Tür-Kombination vom Wohnzimmer zur Terrasse sind Belichtung und Besonnung insgesamt günstig. Die rückwärtige Lage zum Innenhof bewirkt zudem eine vergleichsweise ruhige Wohnsituation.

Der Zustand der Wohnung ist gepflegt und instandgehalten, die Ausstattung jedoch im Wesentlichen bauzeitlich. Mittelfristig werden Modernisierungsmaßnahmen für die Wohnung als erforderlich angesehen. Offensichtliche Bauschäden oder Mängel wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Der Wohnung ist gemäß Teilungserklärung ein ausschließliches Nutzungsrecht an der vor der Einheit liegenden Terrasse zugewiesen; Unterhalt und Oberflächenbelag sind vom Berechtigten zu tragen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, errichtet etwa 1984. Der hier relevante Gebäudeteil umfasst zwei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss; im Keller befinden sich Tiefgarage, Kellerabstellräume sowie Allgemein- und Technikräume.

Das Gebäude ist verputzt und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden, gepflegten und instandgehaltenen Zustand. Das Gemeinschaftseigentum wurde laufend unterhalten; aus Eigentümerbeschlüssen ergeben sich unter anderem Maßnahmen an Fassade, Fenstern, Aufzug und Tiefgaragenbeleuchtung. Mittelfristig werden Modernisierung und energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums als notwendig eingeschätzt. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung zusammen mit dem Tiefgaragenstellplatz vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, eingedeckt mit Biberschwanz-Doppeldeckung; Spenglerarbeiten in Kupferblech

• Heizung/Warmwasser: Fernwärme für das Gebäude; in der Wohnung Fußbodenheizung, Unterverteilung im WC; Absperrventile für Warm- und Kaltwasser sowie Wasseruhren im Bad

• Elektroinstallation: Stromanschluss und Zähleranlage im Hauptgebäude; in der Wohnung Unterverteilung mit Kipp- und Fehlerstromschaltern, Gegensprechanlage im Eingangsbereich

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung als Sprossenfenster mit Drehkippbeschlägen, teils bodentief; innen Naturstein-, außen Blechfensterbänke

• Verschattung: Fensterläden beziehungsweise integrierte Rollladenkästen mit Kunststoffpanzer, manuell bedienbar

• Sanitär: Bad mit Badewanne, Waschtisch mit Einhandmischer und Waschmaschinenanschluss; separates WC mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Waschtisch mit Kaltwasseranschluss; Bad und WC mechanisch be- und entlüftet

• Bodenbeläge: Teppich in Wohnräumen, PVC, Fliesen in Bad/WC und weiteren Teilbereichen

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Ulm mit rund 127.000 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis-nahen Stadtraum des Stadtkreises Ulm, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in der Innenstadt in einem Mischgebiet nahe dem Münsterplatz. Die Wohnung liegt in einem rückwärtigen Gebäudeteil mit Zugang von der Rabengasse und wird aufgrund dieser Innenhoflage als insgesamt ruhig beschrieben. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch mehrgeschossige Gebäude mit gemischter Nutzung geprägt; in der Umgebung befinden sich Cafés, Restaurants, Hotels, Friseure und Einzelhandel.

Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung und vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sind in der Stadt sehr gut vorhanden. Eine Straßenbahn- und Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung; von dort bestehen schnelle Verbindungen zum Hauptbahnhof sowie weiter zu Universität, Kliniken und Wissenschaftsstadt. Auch die überregionale Bahnanbindung ist sehr gut.

Das Grundstück ist ca. 665 m² groß, annähernd eben und annähernd rechteckig mit einer zusätzlichen rechteckigen Erweiterung. Es ist mit Betonsteinplatten im Innenhof befestigt. Die Wohnung profitiert von der ruhigen rückwärtigen Grundstückslage; die Tiefgaragenzufahrt erfolgt über ein Nachbarhaus. Das Grundstück ist über die angrenzenden Gassen erschlossen.