Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 3

Verkehrswert: 102.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss mit Keller Nr. 3 in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt; alle Räumlichkeiten der bewerteten Einheit sowie die relevanten Gemeinschaftsflächen waren zugänglich. Die Beschreibung und Bewertung beruhen ergänzend auf Bauakte, Teilungserklärung, Aufteilungsplänen und weiteren Behördenauskünften.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Zweizimmerwohnung im Obergeschoss mit einer Wohnfläche von 57,63 m². Sie umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad/WC, Diele und einen Balkon; zugeordnet ist außerdem Keller Nr. 3. Die Wohnfläche wurde aus den Aufteilungsplänen abgeleitet, ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Der Grundriss ist zweckmäßig und noch zeitgemäß geschnitten. Alle Räume einschließlich Küche und Bad sind von der Diele aus erreichbar; Durchgangszimmer sind nicht vorhanden. Die Raumgrößen sind durchschnittlich, die Belichtungsverhältnisse werden als gut bis befriedigend beurteilt, die Besonnung ist für eine Obergeschosswohnung in offener Bauweise üblich.

Seit dem Baujahr wurden in der Wohnung nahezu keine Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; lediglich notwendige Instandhaltungen fanden statt. Der Zustand ist insgesamt deutlich renovierungsbedürftig. Erforderlich sind nach Gutachten insbesondere die Erneuerung der Fenster, des Badezimmers, der Türen, der Wand- und Bodenbeläge sowie der Installationen einschließlich Elektro-, Wasser- und Abwasserleitungen. Die Wohnung wurde bis 2022 zu Wohnzwecken genutzt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1966 mit ausgebautem Dachgeschoss. Es umfasst insgesamt vier Wohnungen vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss sowie eine ehemalige Fahrschule im Kellergeschoss; zusätzlich besteht eine angebaute Garage. Das Haus ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in fünf Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten aufgeteilt.

Die Bauweise ist massiv mit Beton- bzw. Stahlbetonfundamenten, Kelleraußenwänden aus Stahlbeton, sonstigen Außen- und Innenwänden aus Mauerwerk sowie Massivdecken. Die Fassade ist verputzt. Das Gemeinschaftseigentum wurde seit der Bauzeit im Wesentlichen nur instand gehalten und befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand. Erneuerungs- bzw. Sanierungsbedarf besteht insbesondere an Heizung, Fassade, Treppenhausfenstern, Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen des Gemeinschaftseigentums, an Balkonen sowie bei Dämmmaßnahmen an Kellerdecke und Dach.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung seit etwa sechs Jahren unbewohnt und unvermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung; Dachgeschoss nur ungenügend, das 2. Dachgeschoss nicht gedämmt

• Heizung & Warmwasser: alte Ölzentralwarmwasserheizung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; kellergeschweißter Öltank mit ca. 10.000 Litern; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: bauzeitübliche Installationen

• Fenster: in der Wohnung alte Holzfenster mit Zweischeibenverglasung; manuelle Kunststoffrollläden; im Treppenhaus Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; Wände türhoch gefliest; Boden mit Mosaikfliesen; Badewanne nicht eingebaut

Das Objekt liegt in Eggenstein-Leopoldshafen, Ortsteil Eggenstein, mit rund 16.400 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets in mittlerer Wohnlage. Die Nachbarschaft ist überwiegend von zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt; in der Umgebung sind auch ein Arzt und ein Zahnarzt vorhanden. Das Objekt liegt an einer öffentlichen, zweispurig ausgebauten asphaltierten Straße mit Gehwegen auf beiden Straßenseiten.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie die üblichen öffentlichen Einrichtungen sind im Ort vorhanden. In der Gemeinde bestehen zwei Grundschulen und eine Gemeinschaftsschule; weitere Schulen befinden sich im Umland. Die nächste Stadtbahnhaltestelle mit Verbindung nach Karlsruhe ist rund 500 m entfernt; ein Bahnhof mit ICE-Anschluss befindet sich in Karlsruhe.

Das Grundstück des Hauses ist 679 m² groß, rechteckig zugeschnitten und relativ eben. Es grenzt nördlich an die Straße, ist voll erschlossen und weist eine normale Höhenlage zu Straße und Nachbargrundstücken auf. Die Außenanlagen sind stark verwildert und bestehen aus gärtnerischen Flächen mit Hecke, Bäumen und Büschen sowie befestigtem Hauszugang und Garagenvorplatz.