Zwangsversteigerung 1/2 Anteil an einer 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung

Verkehrswert: 238.000,00 € (für den 1/2 Miteigentumsanteil Abt. I Nr. 2.2, incl.Sicherheitsabschlag)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den 1/2 Anteil an einer vermieteten 3-Zimmer-Wohnung Nr. A 1 im Erdgeschoss mit Balkon und Kellerraum AK 5. Zugeordnet sind Sondernutzungsrechte an Fahrradabstellplatz (A F 1), Carportstellplatz (AS 5) und Grundstücksfläche (SA 1).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen von außen sowie hinsichtlich zugänglicher Teile des Gemeinschaftseigentums besichtigt. Die Bewertung der Innenverhältnisse basiert teilweise auf Unterlagen und Annahmen.

Wohnung

Die im Erdgeschoss gelegene 3-Zimmer-Wohnung Nr. A1 verfügt laut Unterlagen über ca. 98 m² Wohnfläche sowie einen Kellerraum mit ca. 7,60 m² Nutzfläche. Zum Sondereigentum gehören außerdem ein Balkon und der Keller AK 5; als Sondernutzungsrechte sind ein Fahrradabstellplatz im Keller, ein Carportstellplatz sowie eine Gartenfläche zugeordnet. Die tatsächlich berücksichtigte Gartenfläche beträgt ca. 96 m².

Die Grundrissgestaltung ist den Planunterlagen zufolge familiengerecht angelegt. Vorgesehen sind drei Zimmer, Küche, ein Duschbad sowie ein weiteres Bad mit Badewanne, WC, Waschtisch und Waschmaschinenanschluss. Der Balkon erstreckt sich über die Gartenseite der Wohnung; von dort führt ein Zugang über einige Stufen in den Garten. Zusätzlich ist am Balkon ein kleiner Abstellraum angeordnet.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde etwa 2003 errichtet und umfasst insgesamt 11 Wohneinheiten. Es handelt sich um ein unterkellertes Wohngebäude in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise auf dem ehemaligen Güterbahnhofsgelände. Das Haus ist über einen an der Nordfassade liegenden Eingang erschlossen; der Zugang erfolgt über vier Stufen sowie ergänzend barrierearm über eine Rampe. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem Treppenhaus, Aufzug, Eingangsbereich, Außenanlagen und Stellplatzflächen.

Der Gebäudegrundriss ist baujahrtypisch organisiert. Der Eingangsbereich liegt zurückversetzt in der Fassade und ist mit Klingel- und Gegensprechanlage sowie Briefkastenanlage ausgestattet. Ein Personenaufzug mit 1.000 kg Tragkraft und 7 Haltestellen ist vorhanden. Die Südfassade ist durch Balkone gegliedert; der verglaste Aufzugsschacht ist gestalterisch prägend. Das Gemeinschaftseigentum wirkte gepflegt.

Der bauliche Zustand des Gebäudes wurde äußerlich als ordentlich und dem Baujahr entsprechend eingeschätzt.

weitere Gebäude

Zum Wohnkomplex gehören zusätzlich eine angrenzende Parkfläche mit Garagen-, Carport- und Müllabstellflächen. Dem Versteigerungsobjekt ist innerhalb dieser Anlage der Carportstellplatz AS 5 zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet; die Zufahrt ist durch ein Automatiktor gesichert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Stadtteil Durlach, mit rund 306.502 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Karlsruhe im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg. Durlach zählt rund 30.000 Einwohner und ist ein großer Stadtteil am Ausgang des Pfinztals.

Die Mikrolage ist von mehrgeschossiger Wohnbebauung geprägt, überwiegend mit 5- bis 8-geschossigen Mehrfamilienhäusern. Das Objekt liegt an einer innerörtlichen Straße in einem umgenutzten ehemaligen Güterbahnhofsareal. Wahrnehmbar waren standorttypische Verkehrsimmissionen; eine grundbuchlich gesicherte Duldung von Einwirkungen aus dem Eisenbahnbetrieb besteht, wurde jedoch gutachterlich ohne messbare Wertminderung bewertet. Ein Wegerecht verläuft hinter dem Gartenbereich entlang eines Fußwegs.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtteil vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, ebenso eine Stadtbahnanbindung; außerdem besteht eine gute regionale Verkehrsanbindung über Bahnhof und Autobahnanschluss.

Das Grundstück des Gesamtanwesens ist 1.003 m² groß, eben und polygonal zugeschnitten. Die Außenflächen umfassen Wege, Zufahrten und Grünanlagen; der der Wohnung zugeordnete Gartenbereich ist eingefriedet und teilweise mit Hecke, Metallzaun, Pflanzbeet und Holzsichtschutz gestaltet.