Zwangsversteigerung 1-Zimmerwohnung Nr. 2

Verkehrswert: 54.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 2 (Wohnung und Kellerraum Nr. 2, jeweils im Untergeschoss). Es bestehen Sondernutzungsrechte am Kfz-Abstellplatz und der Müllbox, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 2 bezeichnet.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.02.2026 vor Ort besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Wohnung sowie zugängliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums und der Außenanlagen. Das Objekt wurde teilweise auf Grundlage vorgelegter Unterlagen bewertet, da vollständige Planunterlagen, Baubeschreibungen und Baugenehmigungen nicht vorlagen.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit ist eine 1-Zimmer-Wohnung im Untergeschoss mit einer vor Ort aufgemessenen Wohnfläche von ca. 19,20 m²; in der Teilungserklärung sind 20,24 m² angegeben. Zur Einheit gehören ein innenliegendes Duschbad sowie Keller Nr. 2. Der Keller ist allerdings nicht abgetrennt, wird gemeinsam mit einer weiteren Einheit genutzt und wurde deshalb nur anteilig mit 50 % der Gesamtfläche angesetzt; die ermittelte Nutzfläche beträgt ca. 7,86 m².

Die Wohnung ist über den Gebäudeeingang an der Ostfassade und anschließend über den Kellerbereich im Untergeschoss erreichbar. Ein Ausgang aus der Wohnung in den Garten besteht nicht. Der Zuschnitt ist kleinteilig und baujahrtypisch; aufgrund der Untergeschosslage ist die Belichtung gegenüber oberirdischen Wohnungen eingeschränkt, was im Gutachten ausdrücklich wertrelevant berücksichtigt wurde. Der Innenausbau ist einfach bis mittel, in Teilbereichen abgenutzt und überaltert. Insgesamt handelt es sich um eine kleine, einfach ausgestattete Appartementeinheit mit eingeschränkter Wohnqualität infolge Untergeschosslage und fehlendem Außenbezug.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einem unterkellerten Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten, das vermutlich um 1977 errichtet wurde. Das Gebäude ist in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise ausgeführt; die Decken sind vermutlich Stahlbetondecken. Die Grundriss- und Gebäudestruktur entspricht dem Baujahr.

Der Zugang erfolgt über einen zurückversetzten Eingang an der Ostfassade mit erneuerter Hauseingangstür, Klingelanlage und Gegensprechfunktion. Im Haus befinden sich massive Treppen mit Kunststeinbelägen und Stahlhandlauf; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Die verputzte Lochfassade ist ohne Außendämmung ausgeführt und weist stellenweise Instandsetzungsbedarf auf. Balkone sind nur an Erd- und Obergeschoss zur Gartenseite vorhanden. Eine Unterschutzstellung als Kulturdenkmal besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung als Sparrendach

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Anlage von 2005, Brenner laut Typenschild 2003; Warmwasserversorgung vermutlich zentral

• Fenster: Holzrahmenfenster mit baujahrestypischem Thermopenglas, außenliegende Rollläden

• Elektroinstallation: Klingelanlage mit Gegensprechfunktion am Hauseingang

• Sanitärausstattung: innenliegendes Duschbad, erhöhte Duschtasse mit Duschvorhang, Stand-WC mit vorgehängtem Spülkasten, Waschtisch mit Einhebelmischarmaturen, raumhoch gefliest

• Böden: Kork und Fliesen in der Wohnung; Kunststeinfliesen im Zugangs-/Kellerbereich; gestrichener Betonboden im Keller

Das Objekt liegt in Hügelsheim mit rund 5.000 bis 5.200 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist ein ruhiger Wohnbereich im Süden des Ortes mit 2- bis 3-geschossiger Nachbarschaftsbebauung, überwiegend aus Mehrfamilienhäusern. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße. Wertrelevant sind vorhandene Verkehrsimmissionen durch den benachbarten Flughafen; im Übrigen wird die Wohnlage als ländlich geprägt mit guter Erreichbarkeit per Pkw beschrieben.

Einkaufsmöglichkeiten sind am Ortseingang mit Edeka, Drogeriemarkt und Tankstelle vorhanden. Eine Bushaltestelle ist in ca. 900 m Fußweg erreichbar; der Bahnhof Baden-Baden ist in rund 33 Minuten erreichbar. Die Anbindung an den Individualverkehr ist gut, unter anderem über die L75 sowie die Nähe zur A5 und zum Regionalflughafen Karlsruhe/Baden-Baden.

Das Grundstück des Gesamtanwesens hat 720 m², ist rechteckig zugeschnitten, eben und etwa 25 m breit sowie ca. 28 m tief. Es ist über die Bannwaldstraße erschlossen, eine Anfahrt direkt an das Gebäude ist möglich. Die Außenflächen im Zugangsbereich sind gepflastert; zum Objekt gehört ein offener PKW-Stellplatz als Sondernutzungsrecht.