Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein großes finanzielles Projekt. In den meisten Fällen wird Eigenkapital benötigt und auch gefordert, doch was bedeutet Eigenkapital? Ist damit der Bausparvertrag gemeint, die angesparte Summe auf dem Sparkonto, dem Tagesgeldkonto oder der Festgeldanlage? Dieser Artikel nimmt den Begriff Eigenkapital bei der Baufinanzierung genauer unter die Lupe und erklärt, worauf es ankommt.


Abbildung 1: Eigenkapital für die Baufinanzierung: Auch Eigenleistungen können in gewissem Rahmen anerkannt werden.
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Was lässt sich als Eigenkapital nutzen?

Zuerst einmal gilt natürlich, dass all die oben aufgeführten Möglichkeiten als Eigenkapital gelten und der Finanzierung zugeführt werden können. Die klare Definition des Eigenkapitals ist, dass ein Wertbetrag von unbestimmter Höhe vorhanden ist. Somit ist das Eigenkapital mit einer Bargeldanzahlung beim Autokauf vergleichbar. Und woher kann es stammen?

  • Sparguthaben – viele Menschen haben Geld auf Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder Festgeldkonten. Aktuell ist diese Sparoption aus Renditegesichtspunkten zwar wenig sinnvoll, doch handelt es sich um die einfachste Möglichkeit, Geld beiseitezulegen. Zu einem solchen Sparguthaben können aber auch andere Gelder gehören: Abfindungen, Erbschaften, Glücksspielgewinne. Auch sie können als Eigenkapital gelten.
  • Bausparverträge – ihr eigentliches Ziel ist die Realisation eines Hauskaufs oder Hausbaus. Somit dienen Bauspardarlehen mitunter als Eigenkapital. Zur eigentlichen Finanzierung sind die gesparten und geförderten Summen oft zu gering, doch der Eigenkapitalstock kann mit ihnen gebildet werden.
  • Sparverträge aller Art – die vermögenswirksamen Leistungen, Sparverträge aus der Kindheit und Jugend, Konfirmationssparbücher – alle Sparverträge lassen sich zum Zwecke der Eigenkapitalumwandlung auflösen und somit nutzen.

Einige laufzeitgebundene Sparverträge bieten sogar bei der Hausfinanzierung ein Sonderkündigungsrecht. Dasselbe gilt für Sparverträge, die Großeltern oder Eltern für die Enkel und Kinder abschließen. Meist sind sie zwar mit der Volljährigkeit zur Auszahlung freigestellt, es gibt aber auch die Möglichkeit, bei der Anlage des Sparvertrags das Eigenkapital als Verwendungszweck anzugeben.

Wie können Eigenleistungen als Eigenkapital fungieren?

Die eigene Arbeit am Haus kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Die körperliche Arbeit und Übernahme einzelner Bauschritte wird somit als Arbeitswert gegengerechnet. Diese Option gilt ausschließlich beim Hausbau, wobei es mitunter bei einem Hauskauf ebenfalls möglich ist, Arbeitskraft in Eigenkapital umzuwandeln: Wenn das Gebäude zwar wertig ist, doch stark sanierungsbedürftig ist.

Gewiss ist die Anrechnung nicht grenzenlos möglich. Im Regelfall wird von einer Anrechnungsquote von 15 Prozent gesprochen. Zudem können nicht alle Leistungen als Eigenleistung angerechnet werden. Es gilt:

  • Einfache Arbeiten - Malerarbeiten, das Tapezieren, das Verlegen von Laminat, Teppich, mitunter auch Fliesen oder die Außenarbeiten im Bereich Garten und Zäune sind gängige Möglichkeiten.
  • Nur bei Kenntnis - wichtige Arbeiten in der Bauphase werden nur und ausschließlich in Eigenleistung verrichtet, wenn die profihafte Ausführung sichergestellt werden kann. Arbeiten am Mauerwerk, der Elektrik, Gas, Wasser oder auch am Dach sind klare Ausschlüsse.
  • Realistische Einschätzung - die eigenen Möglichkeiten im Hinblick auf die durchzuführenden Arbeiten müssen realistisch eingeschätzt werden. Ein aus einer Handwerkerfamilie stammender Hausbesitzer hat somit andere Möglichkeiten hinsichtlich der Eigenleistungen als jemand, der weder selbst noch familiär oder im Freundeskreis erfahrene Helfer hat. Zudem dürfen Helfer nicht überfordert werden.

Die erbrachten Eigenleistungen müssen gegenüber der Bank nachgewiesen werden. Dabei wird einzig der Stundenlohn berechnet, der durch die eigene Tätigkeit eingespart wird. Wer also Laminat und Fliesen im Haus selbst verlegt, der holt sich Kostenvoranschläge ein und kann nun diese Lohnkosten absetzen.

Die meisten Banken begrenzen die Anrechenbarkeit der Eigenleistung auf 15 Prozent der Kreditsumme, höchstens jedoch 30.000 Euro. Ausnahmen gibt es für fachkundige Kreditnehmer, die eine entsprechende Qualifikation nachweisen können. Ein Gas-Wasser-Installateur könnte beispielsweise 50 Prozent seiner Eigenleistung anrechnen. Bei Nicht-Handwerkern dient die Einschränkung dazu, Schäden aus unsachgemäßer Durchführung zu begrenzen.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Auch heute gilt die Wunschquote von 20 – 30 Prozent der Baufinanzierung. Durch die hohen Preise ist diese Quote jedoch oft kaum realisierbar, da die Höhe der Baufinanzierung zu enorm ist. Daher gilt der Ratschlag, mindestens zehn Prozent oder die Baunebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Zu den Baunebenkosten zählen:

  • Makler – sollte das Grundstück über einen Makler erworben worden sein, werden die Maklerkosten über das Eigenkapital beglichen.
  • Notar/Eintragung – alle Kosten, die unmittelbar mit den notariellen Verträgen, dem Notar und der Eintragung in die entsprechenden Bücher verbunden sind.
  • Grunderwerbssteuer – auch sie wird zu den Baunebenkosten gezählt. Die Grunderwerbssteuer wird auf Landesebene berechnet, weshalb die 10-Prozentregel nicht überall zutrifft.
  • Baukosten - hiermit sind nicht die direkten Errichtungskosten, sondern die Gelder, die im Zusammenhang mit dem Bau stehen, gemeint: Bauantrag, Baugenehmigung, Vermessung, Bodengutachten, Erschließungskosten, Statiker, Honorare, Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung etc.

Vorteilhaft ist es, wenn auch Anschlusskosten, also der Anschluss ans Glasfaser-/Kabelnetz mit aus dem Eigenkapital bezahlt werden können.

Grundsätzlich gilt die Regel, dass die Höhe des Eigenkapitals nicht zu hoch sein kann. Dies sorgt nämlich für günstige Konditionen für die Baufinanzierung. Einige Experten raten zugleich dazu, zu den Baunebenkosten einen gewissen finanziellen Puffer zu addieren, der unerwartete Kosten nach der Hausübergabe abdeckt. Vielfach ist die Verbrauchsrechnung im ersten Jahr zu niedrig kalkuliert, sodass dieser Puffer finanzielle Schieflagen im Nachhinein absichert.

Je nach Region, Umstand und Notwendigkeiten liegen die Baunebenkosten bei einem Satz von bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme. Einige Kostenpunkte, beispielsweise der des Bodengutachtens, können entfallen, sofern die Umstände es erlauben. Bei Häusern in Fertigbauweise fallen Architektenkosten nicht zusätzlich an, sondern sind in den Kaufpreis des Hauses mit eingerechnet.


Abbildung 2: Der Weg bis zur erfolgreichen Baufinanzierung ist relativ weit.
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Fazit – Eigenkapital hat viele Facetten

Natürlich ist beim Eigenkapital zuerst einmal ein Sparguthaben oder anderweitig verfügbare Beträge gemeint. Doch kann sich das Eigenkapital aus verschiedenen Möglichkeiten zusammensetzen und mithilfe eigener Arbeitskraft aufgestockt werden. Bezüglich der Eigenleistung am Bau darf sich keinesfalls überschätzt oder verschätzt werden, zudem sind etliche Bauarbeiten Tabu für Laien. Sind Profis im Umfeld vorhanden, darf deren Leistung ebenfalls nicht überschätzt werden – nicht selten wird sie fest eingeplant, doch irgendwann möchte der Profi seine Abende oder Wochenenden nicht mehr dem Projekt widmen. Eine Mindestquote an Eigenkapital wird mit 10, eher 15 Prozent angesetzt. Mindestens alle Baunebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können, anderenfalls ist der Finanzierungskredit zu hoch und nur noch schwer abzubezahlen.