Abrechnung gegenüber einzelnem Wohnungseigentümer

lalalala 18.01.2010 Wohnungseigentümergemeinschaft

(ip/pp) Über das Thema der Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften für Heizkostenabrechnungen untereinander musste das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz aktuell entscheiden. Die Klägerin begehrte von der Beklagten die Zahlung rückständiger Heizkosten. Die Parteien waren benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Gebäudekomplex, der auf einem Grundstück errichtet und schließlich per Realteilung in drei Grundstücke aufgeteilt wurde. Da nur das mittlere Haus über eine Heizanlage verfügte und hierdurch die benachbarten Häuser mitversorgt werden sollten, wurde später jeweils eine Reallast zugunsten der Eigentümer der anderen Häuser eingetragen, wonach der jeweilige Eigentümer des einen Grundstücks gegenüber den Eigentümern der anderen Grundstücke verpflichtet war, mit seiner Heizanlage auch die beiden anderen Häuser ausreichend zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen; die Verbrauchskosten sollten nach Schlüssel und die Reparaturkosten des Heizkessels nach der Heizfläche der Radiatoren aufgeteilt werden.

Dann wurden die Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen, ein Abrechnungsdienst ermittelte den Verbrauch in den Wohnungen der drei Häuser und leitete eine Aufstellung der Verwalterin der Klägerin zu. Diese stellte den beiden übrigen Wohnungseigentümergemeinschaften nach Abzug der Vorauszahlungen die sich für das jeweilige Haus ergebende Summe in Rechnung. Die Bezahlung erfolgte durch die Verwalter an die Klägerin, intern wurde dann von der jeweiligen Verwaltung mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft nach deren jeweiligem Verbrauch abgerechnet.

Bis einschließlich zur Abrechnung 2001 gab es keine Probleme. Die Abrechnungen für die Folgejahre glich die Beklagte nicht aus – da 14 der 18 zur Beklagten gehörenden Wohnungen einem insolventen Eigentümer gehörten. Die Beklagte geriet darauf in finanzielle Probleme, da keine Wohngeldzahlungen mehr geleistet wurden.

Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden dann versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende Beklagte erklärte sich in einer Eigentümerversammlung als für die Altforderungen der Klägerin nicht zuständig und wies die Verwalterin an, keine Zahlungen an die Klägerin zu leisten. Neue Abschlagszahlungen wurden aber wieder geleistet und auch die frühere Abrechnungspraxis wurde für die Folgejahre von der Beklagten wieder akzeptiert.

Die Klägerin verlangte aber auch für die Jahre der Nichtzahlung die Bezahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten von der Beklagten. Sie hatte sich auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften im Außenverhältnis berufen und trug vor:

Für beide Parteien handele es sich um eine Angelegenheit, die das Außenverhältnis betreffe. Hieraus folge, dass nicht die einzelnen Eigentümer der beklagten Gemeinschaft, sondern diese selbst zum Forderungsausgleich verpflichtet sei. Beide Parteien hätten schon immer gewollt, dass jeweils die gesamte Gemeinschaft verpflichtet sei und hafte. So wie die Eigentümergemeinschaft auf Klägerseite als solche die Heizleistung habe schulden sollen, habe spiegelbildlich die Beklagte die Heizleistung zahlen sollen. Zu keiner Zeit sei gewollt gewesen, dass einzelne Eigentümer zur Leistung einerseits und zur Zahlung andererseits verpflichtet sein sollten. Sie, die Klägerin, habe auch nie Informationen über Miteigentumsanteile und Eigentümerwechsel innerhalb der übrigen Gemeinschaften erhalten, was ihr verwehre, einzelne Eigentümer in Anspruch zu nehmen.

Das OLG entschied: „ Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Reallasten, die den jeweiligen Grundstückseigentümer verpflichten, einerseits die Heizleistungen zu erbringen, andererseits die Kosten nach einem vorgegebenen Schlüssel mitzutragen, kann die insoweit teilrechtsfähige „liefernde“ Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der insoweit ebenfalls teilrechtsfähigen "empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen; sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.“


OLG Koblenz, Az.: 10 U 1164/08
 

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