20 Fragen zur Teilungsversteigerung
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Wer darf bei einer Versteigerung mit bieten?
Es darf jeder mit bieten, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und geschäftsfähig ist im Sinne des BGB.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um mit zu bieten?
Um ein Gebot abgeben zu können, müssen Sie sich mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass, Pass-Port oder gültiger Aufenthaltstitel einer Gemeinde oder eines Kreises ausweisen können.
Können auch Ausländer teilnehmen und mit bieten?
Teilnehmen und bieten kann dem Grunde nach jeder, der die Voraussetzungen unter 1. und 2. erfüllt, unabhängig von seiner Nationalität. In der Bundesrepublik Deutschland unterliegt der Erwerb von Grundbesitz keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Nationalität des Erwerbers.
Kann ich für eine andere Person als Stellvertreter bieten?
Sie dürfen grundsätzlich für eine andere Person bieten. Allerdings unterliegt das unterschiedlichen Voraussetzungen. So benötigen Sie in jedem Fall eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht. Diese wird als Willenserklärung und Einverständnis der vertretenen Person anerkannt.
Ist es möglich, gemeinsam mit einer anderen Person ein Objekt zu ersteigern?
Sind sämtlich bei der Versteigerung anwesenden Bieter im Gerichtssaal/ oder dem Ort der Versteigerung, müssen Sie dem/r Vorsitz führenden Rechtspfleger/in bei Abgabe Ihres Gebots mitteilen, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Dabei sind Angaben zum Beteiligungsverhältnis erforderlich. Erhalten Sie den Zuschlag, werden Sie auch gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Möchten Sie als Eigentümer gemeinsam mit einer anderen Person im Grundbuch eingetragen werden, die nicht an der Versteigerung teilnimmt, benötigen Sie auch in diesem Falle eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht (gilt auch für Ehepartner).
Kann ich auch für (m)ein Unternehmen teilnehmen?
Treten Sie als Vertreter einer juristischen Person auf, so benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht bzw. einen Nachweis der Vertretungsberechtigung in Form eines aktuellen, beglaubigten Registerauszugs (max. 4 Wochen alt).
Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?
Kalkulieren Sie für eine Zwangsversteigerung mindestens eine Stunde plus "x" ein. Zuerst gibt der/die Rechtspfleger/in alle gerichtlich relevanten Informationen bekannt (Bekanntmachungsteil). Danach folgt die Bietzeit. Diese dauert mindestens 30 Minuten zur Ermittlung eines Meistgebots. Aber auch danach können noch Gebote abgegeben werden, wenn das Gericht das Ende der Bietzeit nicht verkündet hat. Je höher die Gebote und je bietfreudiger die Teilnehmer werden, je weiter kann sich das Ende der Versteigerung hinauszögern. Die Versteigerung ist erst beendet, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden und das Gericht das Ende der Bietzeit verkündet.
Wie hoch sind meine Chancen, den Zuschlag zu erhalten?
Es gilt: jeder hat die gleichen Chancen. Wer bereit ist am meisten Geld zu bezahlen, hat die größten Chancen. Ist die Bietzeit vorüber, wird über den Zuschlag verhandelt und das Gericht entscheidet sofort oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagverkündungstermin über den Zuschlag (Zuschlagsverhandlung).
Erhalte ich Einsicht ins Grundbuch?
Ein Bietinteressent gilt nicht als berechtigt zur Einsicht in das Grundbuch. Allerdings kann die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamtes sowie der erfolgten Anmeldungen aus der Akte gestattet werden. Die für die Zwangsversteigerung relevanten Daten werden in den Versteigerungsbedingungen beim Termin bekannt gegeben.
Kann das Objekt vorher besichtigt werden?
Ein Besichtigungstermin durch das Gericht findet grundsätzlich nicht statt. Aber auch sonst ist es schwierig eine Besichtigung durch zu führen. In den meisten Fällen können die Objekte vorher nicht besichtigt werden. Das hat zum Teil unterschiedliche Gründe, z. B.:
- der Eigentümer gestattet keinen Zutritt
- das Objekt steht leer und der Eigentümer ist nicht vor Ort
- das Objekt ist vermietet und der Mieter gestattet keinen Zutritt
Im seltensten Fall verfügt der Gläubiger über eine Zugangsmöglichkeit zum Objekt. Auf freundliche Nachfrage hin gestatten Mieter oder Schuldner Interessenten manchmal Zugang zum Objekt. Dies geschieht jedoch auf freiwilliger Basis.
Woher bekomme ich detaillierte Objektinformationen?
Erste Informationen erhalten Sie hier bei uns im Internet. Die Verkehrswertgutachten oder als Exposee, werden mit offizieller Terminsbestimmung meist online gestellt. Oftmals wird auch die Kontaktadresse der betreibenden Gläubiger angegeben. Diese Angaben sind ausreichend, um sich einen umfassenden Überblick zum Objekt zu verschaffen. Beim Amtsgericht steht Ihnen zudem das ungekürzte gerichtliche Wertgutachten zur Einsichtnahme zur Verfügung (bei uns aus Datenschutzgründen nur gekürzt vorhanden). Eine persönliche Besichtigung, auch wenn diese nur von außen möglich ist, sollten Sie immer durchführen.
Welche Garantie- und Gewährleistungsansprüche erhalte ich?
Garantien und Gewährleistungen erhalten Sie grundsätzlich keine. Es gibt keinen Verkäufer im klassischen Sinne, der für die von Ihnen gesteigerte Sache haftet. Sicherheiten bezüglich des Zustandes des Objekts haben Sie durch das von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellte Gutachten. Dieser beurteilt das Objekt nach gesetzlichen Vorgaben. Allerdings kann dieser auch nur das bewerten, was er selbst zu sehen bekommt. Oftmals findet nur eine Außenbesichtigung statt und niemand kann Ihnen sagen, in welchem Zustand sich das bewertete Objekt im Inneren befindet. Ob eine Innenbesichtigung stattgefunden hat, erfahren Sie im Gutachten. Gewährleistungsansprüche aus dem Gutachten können jedoch nicht hergeleitet werden. Sie sollten darauf achten, wann das Gutachten erstellt wurde. Zwischen Wertermittlungsstichtag und Versteigerungstermin können Änderungen eingetreten sein, wodurch manche Bewertungen und Einschätzungen nicht mehr den tatsächlichen Begebenheiten entsprechen.
Habe ich die Möglichkeit von meinem Gebot zurück zu treten?
Haben Sie einmal ein Gebot abgegeben, ist dieses rechtlich verbindlich und wird vom Gericht als Vertragsabschluss angesehen. Ein Rücktrittsrecht steht Ihnen nicht zu. Sie ersteigern das Objekt so, wie es liegt und steht, ohne die Möglichkeit im Nachhinein Gewährleistungsansprüche oder Zahlungsminderungsansprüche anmelden bzw. geltend machen zu können.
Wie verhält es sich mit den Mietverhältnissen eines Versteigerungsobjekts?
Wird das Objekt vom Eigentümer (Schuldner) selbst bewohnt, so hat er nach Aufforderung/Vereinbarung durch oder mit dem neuen Eigentümer das Objekt zu verlassen. Diese Aufforderung/Vereinbarung sollte unter Einhaltung einer bestimmten Frist schriftlich ausgesprochen werden. Kommt er dieser Aufforderung/Vereinbarung nicht nach, so haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den Eigentümer. Dies müssen Sie im äußersten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung durch eine Zwangsräumung durchsetzen. Bei vermieteten Objekten treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Es gelten die gesetzlichen und vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Sie können Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Das gilt bei Wohnraum Mietverhältnissen jedoch nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf). Kündigen müssen Sie jedoch sofort nach dem Zuschlag zum ersten zulässigen Termin. Leerstehende Objekte können in der Regel sofort bezogen werden. Besonderheiten bestehen z. B. bei eventuell zu übernehmenden Wohnrechten und bestimmte Mietverhältnisse auf Dauer.
Besteht zudem eine laufende Zwangsverwaltung, muss diese zunächst aufgehoben sein um eine Besitzeinweisung durch den Zwangsverwalter zu bekommen.
Was bedeutet: Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes ist zu erbringen?
Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt werden würde, kann Sicherheitsleistung verlangen, jedoch nur sofort nach Abgabe des Gebots. Das Verlangen gilt auch für weitere Gebote desselben Bieters. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen. Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichts/Justizkasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichts/Justizkasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.
Die Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichts/Justizkasse muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen. Weiterhin akzeptiert wird die Sicherheitsleistung in Form einer unbefristeten, unbedingten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts, einem Landeszentralbankscheck oder Verrechnungsschecks (sogenannter Bieterscheck) von einer berechtigten Bank und ist nach Aufforderung an den/die Rechtspfleger/in zu übergeben. Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.
Erhalten Sie keinen Zuschlag, so wird Ihnen die erbrachte Sicherheitsleistung nach der Bietzeit wieder zurückerstattet bzw. der vorab überwiesene Betrag auf das entsprechende Konto zurück überwiesen. Der übergebene Bieterscheck wird gegen Unterschrift zurückgegeben. Erhalten Sie jedoch den Zuschlag, so behält der/die Rechtspfleger/in die Sicherheitsleistung ein. Auch wenn ein gesonderter Zuschlagsverkündungstermin bestimmt wird, verbleibt die erbrachte Sicherheitsleistung/Scheck zunächst bei dem Gericht.
Wann muss ich bezahlen?
Die oben erwähnte Sicherheitsleistung ist beim Versteigerungstermin zu erbringen. Die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und barem Meistgebot wird ca. 6 bis 8 Wochen später, nach Aufforderung durch das Gericht zur Zahlung fällig, spätestens zum Verteilungstermin. Wurde keine Sicherheitsleistung erbracht, so ist der Gesamtbetrag fällig. Vom Tag des Zuschlags bis einen Tag vor dem Verteilungstermin ist das bare Meistgebot mit 4 % p.a.zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht endet, wenn der Betrag unter Verzicht des Rechts zur Rücknahme beim Amtsgericht förmlich hinterlegt ist. Eine nur vorzeitige Überweisung des baren Meistgebotes entpflichtet den Ersteher nicht von der Verpflichtung der Zinszahlung bis einen Tag vor dem Verteilungstermin.
Welche Gebühren fallen bei einer Zwangsversteigerung an?
Die Gebühren decken sich ungefähr mit den üblichen Kosten beim Kauf einer Immobilie. Es wird eine so genannte Zuschlagsgebühr vom Gericht erhoben. Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer, die, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Meistgebots liegt. Die Grunderwerbsteuer ist an das Finanzamt zu entrichten, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Dieses erteilt nach Zahlung die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, die zur Eigentumsumschreibung nach dem Verteilungstermin erforderlich ist.
Wann bin ich Eigentümer?
Eigentümer werden Sie mit der Erteilung des Zuschlags. Eine notarielle Beurkundung ist, anders als beim Kauf einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt nicht erforderlich. Natürlich werden Sie nach Erfüllung aller Voraussetzungen auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Was ist der Verteilungstermin?
Beim Verteilungstermin wird der Betrag des baren Meistgebots an die Gläubiger entsprechend Ihres Ranges und der Höhe nach verteilt und ausbezahlt. Hierzu muss der Ersteher nicht anwesend sein. Dessen Verpflichtung ist mit Überweisung des baren Meistgebotes zuzüglich der Zinsen erfüllt.
Findet der Versteigerungstermin in jedem Fall statt?
Der Versteigerungstermin kann aus unterschiedlichen Gründen kurzfristig abgesagt werden. Man nennt dies Terminsaufhebung. Die Terminsaufhebungen der auf unserer Plattform veröffentlichten Termine werden unter dem Menüpunkt Terminsaufhebungen bekannt gegeben. Wir raten Ihnen, sich kurz vor dem Termin noch einmal auf unserer Seite unter dem entsprechenden Aktenzeichen über eine eventuelle Terminsaufhebung zu informieren. Auch auf der jeweiligen homepage des Amtsgerichtes ist eine Terminsaufhebung sichtbar.
Wo kann ich mich umfassend über die Zwangsversteigerung im Allgemeinen informieren?
Auf unseren Seiten haben wir viele Informationen für Sie bereitgestellt, die Ihnen einen Gesamtüberblick zur Zwangsversteigerung geben. Alle hier kurz beantworteten Fragen sind noch einmal ausführlich erläutert. Spezielle Informationen zu einer bestimmten Versteigerung erhalten Sie unter dem entsprechenden Aktenzeichen, bei der/dem zuständigen Rechtspfleger/in des Gerichts oder beim betreibenden Gläubiger, soweit dieser Kontaktdaten angegeben hat.
Ist der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung zu empfehlen?
Grundsätzlich gilt: Die Kriterien für den Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung sind die gleichen, wie die Kriterien einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt. Überlegen Sie sich genau, welchen Zweck sie erfüllen muss, was sie kosten darf, wo sie stehen sollte und legen Sie vor Ihrer Entscheidung Ihre ganz persönlichen Kriterien fest. Ein Erwerb der gewünschten Immobilie unter dem festgesetzten Verkehrswert ist derzeit fast nicht mehr möglich. Seit ca. 2011/2012 ist mit Senkung der Finanzierungszinsen für Immobilien auf bis zu unter 1% die Nachfrage nach Immobilien rasant angestiegen zumal Geldanlagen derzeit kaum mehr Renditen erzielen. Angebot und Nachfrage bestimmen auch in den Zwangsversteigerungen der Gerichte letztlich den Preis/Wert einer solchen. Hinzukommen Zustand und Lage der jeweiligen Immobilie. Allerdings ist auch die im Gegensatz zu einem „normalen“ Kauf fehlende Gewährleistung ein nicht zu unterschätzender Faktor.
Weitere Tipps
- Gehen Sie ruhig zur einen oder anderen Zwangsversteigerung und schauen Sie sich das Versteigerungsgeschehen in aller Ruhe und ohne persönlichen Druck an, soweit dies unter den derzeitigen Corona-Schutzbestimmungen vor Ort möglich ist.
- Sind Sie unsicher bei wichtigen Fragen, konsultieren Sie einen Anwalt vor der Versteigerung. Z. B. wenn Sie wissen möchten, wie es sich mit der Kündigung des Mietverhältnisses in Ihrem bestimmten Fall verhält. Aber auch direkte Nachfragen bei dem/der jeweiligen Rechtspfleger/in können erfolgversprechend sein. Nicht geeignet sind sogenannte „Versteigerungsexperten“ die häufig für hohe Bargeldsummen ihre vermeintliche Hilfe im Internet anbieten.
- Ihre Finanzierung sollte vor der Versteigerung auf sicheren Beinen stehen. Ein Rücktritt ist, wie oben erwähnt, nach Erteilung des Zuschlags nicht mehr möglich
- Sind Sie an einem bestimmten Objekt ernsthaft interessiert, lesen Sie sich unbedingt das Gutachten aufmerksam durch. Dadurch vermeiden Sie es, Dinge zu übersehen, die für Ihren Entschluss, als Bietinteressent bei der Versteigerung mit dabei zu sein, von Bedeutung sind
- Bestimmen Sie vor der Versteigerung Ihr maximales Höchstgebot und halten Sie daran fest
- Gehen Sie in keinem Fall über Ihr vorher festgesetztes Limit, auch wenn es noch so schwer ist
- Bedenken Sie, dass Sie die Entscheidung einen bestimmten Preis nicht zu überschreiten, in aller Ruhe getroffen haben. Überlassen Sie nun den anderen Bietern das Feld
Stand: Juni 2021