(ip/pp) Hinsichtlich der vorzeitigen ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages bei fehlender Schriftform hatte das Oberlandesgericht (OLG) München jetzt zu entscheiden. Die Parteien des betreffenden Verfahrens stritten über die Beendigung eines Mietverhältnisses von Praxisräumen durch ordentliche Kündigung - die Klägerin verlangte vom Beklagten Räumung und Herausgabe des Mietobjekts. Sie hatte das Anwesen, in dem sich die Arztpraxis des Beklagten befand, durch Kaufvertrag erworben. Der Beklagte hatte zuvor mit der vormaligen Eigentümerin einen Mietvertrag über " IV. OG/Ostteil (3 Räume, 1 Kammer, 1 Waschraum, 1 Flur, 1 Teeküche, 1 WC)", handschriftlich ergänzt: 125,69 qm, zum Betriebe einer Arztpraxis in oben genanntem Anwesen abgeschlossen. In § 2 des Mietvertrags war der Mietbeginn definiert und geregelt, dass das Mietverhältnis zunächst auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen sein sollte.

Bevor der Beklagte die Praxis anmietete, hatte ein anderer Arzt die Räume von der Vorbesitzerin als Praxis gemietet gehabt und den betreffenden Vertrag im Lauf der Zeit mit verschiedenen Nachträgen versehen. Zum letzten Nachtrag war der Beklagte auf Seiten des Mieters unter der Maßgabe beigetreten, dass die Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags sowie der Nachträge "voll inhaltlich weiter bestehen" würden und mit dem Beklagten ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden sollte.

So kündigte die Neubesitzerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Hinweis auf einen Schriftformmangel ordentlich. Diese wehrte sich dagegen – und der Rechtsstreit ging bis vor das OLG, das entschied:

“1. Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.

3. Hat die Klägerin durch von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.

OLG München, Az.: 7 U 4433/08